obec - městys - město
statutární město - kraj
hlavní město Praha - stát
právnické osoby samosprávy a státu

Aktuální problém současnosti:FINANCOVÁNÍ INŽENÝRSKÝCH SÍTÍ VERSUS OBČAN

2007 - Rodinná bytová výstavba v obcích a městech přežívá nyní nyní patrně jen díky systému úvěrů stavebních spořitelen a bezúročných půjček s odkladem splatnosti. Stavba domu je však i přesto náročnou záležitostí i pro klasické střední vrstvy obyvatelstva. Připočteme-li, že skončila doba vzájemné sousedské výpomoci, “melouchů” a podobných průvodních jevů socialistické společnosti, musíme přiznat, že standardní rodina, která se rozhodne stavět, a nepatří mezi ty s nadprůměrným příjmem, je hodna obdivu. Obcí a měst se rodinná výstavba dotýká z více úhlů. Jedním z nich je připravenost území, kterou si obce a města s budoucími majiteli rodinných domků přehazují jako horký brambor.

Jinými slovy základní otázka, kterou si klade obec stejně tak jako rodina, která se chce pustit do stavby, je KDE a ZA KOLIK. Tedy na které parcele, a za kolik se na tuto parcelu dovedou inženýrské sítě, popř. jak se vybuduje komunikace, veřejné osvětlení apod. To je totiž vůbec základní předpoklad proto, aby na parcele mohl vyrůst rodinný domek. Rodina je často nemile překvapena tím, že jen na tuto připravenost parcely musí vynaložit statisíce, a že tento výdaj je významnou částí rozpočtu.Vzhledem k tomu, že ani obec ani na stavbu se chystající rodina neoplývají přemírou finančních prostředků, vzniká nevyslovený střet zájmů - obec by ráda přenesla tíhu financování na občana, který chce stavět, občan, stále ještě navyklý na předlistopadové pořádky, očekává, že obec se oněj postará a parcelu mu přinese až "pod nos".

Tento střet protichůdných zájmů se může zdát neřešitelný, a v řadě obcí také neřešitelný je, zvláště jde-li o spor již vyhrocený. Na čí straně je pravda? Co obec musí, co může a co by neměla? Pokusme se o komplexnější pohled, který samozřejmě nemusí být dogmatem.

Obec by neměla odmítat svým občanům pomoci

Prvním principem, z něhož by obec měla vyjít, je poměrně logická věc, totiž že obci nemůže být nikdy jedno, zdali občané chtějí na jejím území stavět a tím obec rozvíjet, řešit sami své bydlení, zkrátka zapustit zde své kořeny. Každý nový dům v obci či ve městě je pozitivum. Znamená, že obec či město žije, že má budoucnost, že občané se zde cítí doma. Nepřímým kladem je i to, že rodina se sama postará o své bydlení, zatímco jiná stále čeká s nataženou rukou na klíče od bytu. Obec by proto nikdy neměla použít lhostejný přístup a ponechat výstavbu rodinných domků osudu. Jen výjimečně totiž platí, že ten, kdo “má na dům”, má i na inženýrské sítě. Častěji platí, že kdo horko těžko poskládá peníze na dům a pozemek, skončí na tom, že nezaplatí inženýrské sítě.

Občan nemá právo požadovat po obci všechno

Protipólem výše uvedeného principu je toto konstatování. Obec sice má stavebníkům pomáhat, ale ti nemají morální ani jiné právo chtít po obecní pokladně všechno a hned. Jinými slovy nikdo dnes neukládá obci povinnost na cokoli stavebníkům přispět.

Standardní by měl být kompromis

Zdálo by se, že obec i občan mají svou pravdu, anebo že uvedená tvrzení si odporují. Není tomu tak. Hovoříme-li o připravenosti území pro rodinnou výstavbu, tj. o budování inženýrských sítí, komunikaci a o veřejném osvětlení, měli bychom hovořit zejména o PODÍLU obce a PODÍLU stavebníka na nákladech jejich vybudování. Ani jeden subjekt by totiž neměl nést všechno, není-li k tomu zvláštních důvodů.

Mysleme už při přípravě územního plánu

Dosažitelnost napojení inženýrských sítí na okraji určité lokality, s níž se uvažuje pro rodinnou výstavbu, je prvním předpokladem finanční únosnosti přípravy území. Nejde to vždy, ale přesto se dá mnohým rozčarováním z nákladnosti předejít právě už při tvorbě samotného územního plánu. Lokality určené pro bytovou výstavbu je možné situovat tak, aby k nim nevedly stovky metrů kanalizace, elektrického vedení, vodovodu a komunikace. Není rovněž fér nebrat ohled na vlastnické vztahy, byť nepřímo, a podobným logickým způsobem ošetřit jen pozemky obecní a na soukromé nemyslet. Každá lokalita, která je příhodná pro výstavbu RD, je přínosem. Obec by si tedy neměla nechat vnutit úřednické představy, a prosadit si svoje představy alespoň v tom hlavním. V tomto smyslu by obec měla dát pokyny i tvůrcům územního plánu, neměla by se zříkat komunikovat se soukromými subjekty regionu, kteří podnikají v oblasti stavebnictví, a často mají cenné praktické zkušenosti.

Obec by si měla vytvořit systém podpory rodinné výstavby

Když už obec dojde k tomu, že nemůže nechat financování inženýrských sítí pouze na stavebnících, měla by si vytvořit určitý závazný SYSTÉM PODPORY RODINNÉ BYTOVÉ VÝSTAVBY, který spoluúčast obce upraví shodně pro všechny druhy území a pro každého občana. Není to jednoduché, ale velmi užitečné. Není totiž nic horšího, než když obec mezi svými občany dělá rozdíly anebo preferuje pouze svůj majetek a zneužívá tak určitým způsobem svého vrchnostenského postavení. Základním principem, který by se měl vinout celým systémem, je tedy bezesporu princip rovnosti, neboli rovného přístupu ze strany obce, ke každému stavebníkovi.

Nebudeme přispívat nikomu

Může se stát, že princip rovnosti bude mít přes všechno výše řečené tuto velmi přísnou podobu. Nemá-li obec peníze, není zbytí, a pořád je to lepší přístup než protekcionismus - přispějeme jen někomu anebo jen některé lokalitě. Na tomto místě je nutno zdůraznit, že obec nemá žádnou povinnost podílet se na budování infrastruktury v jakékoli podobě a nikdo od ní nemůže financování vyžadovat. Pravdou však je, že se pak může stát, že občané právě z důvodu podílu obce na financování odejdou stavět do obce či města sousedního, kde mají zaručen nemalý finanční příspěvek. Znám malé město, kde právě fakt, že toto město nabídlo připravené pozemky včetně inženýrských sítí, přetáhl během velmi krátkého časového horizontu velké množství stavebníků okolních měst.

Budeme přispívat na určitou část

Přijme-li obec například za svůj princip, že bude vždy financovat komunikaci k lokalitě, jinak nic, občan s tím může kalkulovat a zahrnout to do svých rozpočtů při přípravě stavby. Tento princip je průhledný, ovšem ne zase až tak "rovný" - může se pak stát, že jedněm stavebníkům hradí město 4 miliony, druhým jen 400.000,- Kč, protože mají komunikací méně, jinými slovy jedni stavebníci stojí obecní pokladu mnohem více než druzí. Ovšem výsledek "rovný" je - všichni mají ke svým pozemkům komunikaci za obecní peníze.

Budeme hradit poměrnou část

Princip je obdobný, ale podíl obce je stanoven procentuálně, například že vždy uhradí 50% z nákladů. Problém je zase v tom, že u někoho může 50% dělat 100.000,- Kč, u jiného 250.000,- Kč. Podobné rozdíly nesou občané velmi těžce, ale i tento princip lze obhájit. Obec dává vždy stejný díl jako stavebník, a to v každém případě.

Přispějeme každému stejně

Tento přístup jsem zaznamenala ve více městech a zdá se, že nabývá na oblibě. Princip je jednoduchý - obec se rozhodne, že každému občanovi, který si vybuduje své bydlení, přispěje pevnou částkou, například 100.000,- Kč. Někde to bývá ještě členěno podle toho, zdali jde o rodinný dům nebo o byt například formou nadstavby nebo podle bytových jednotek v domě. Tento přístup zajišťuje, že obecní pokladna vyplatí na každého občana stejně, nepřihlíží k rozdílům, kolik budou celkové náklady.

Cena pozemku do hry?

Často se také stává, že obec začne v rámci podpory rodinné výstavby kalkulovat s cenou pozemku, který obec vlastní. Například občana nepřímo “nutí” hradit inženýrské sítě, ale pozemek mu prodává za symbolickou cenu (setkala jsem se s cenou 1,- až 10,- Kč za m2). Kupodivu obcím vesměs uniká, že takto dotují tohoto občana částkou, za kterou by jinak pozemek prodaly. Přitom staví-li někdo na pozemcích soukromých, obec mu tím pádem nepřispěje vůbec (platí tržní cenu pozemku i inženýrské sítě). Zahrnovat cenu pozemku do podpory rodinné výstavby není rozumné - svou úlohu zde sehrávají převodní daně, navíc obec zvýhodňuje své vlastnictví na úkor jiných vlastníků, což není v souladu s principem rovnosti před veřejnou správou, což je jeden ze základních principů veřejné správy vůbec. Obec se zbavuje majetku za symbolickou cenu na úkor ostatních občanů, kterým v případě, že budou stavět na soukromém pozemku, nepřispěje nic.

Proto lze doporučit, aby se cena pozemku jako nemovitosti do úvah podpory výstavby nezahrnovala, a aby úvahy šly čistě směrem připravenosti území.

Od tohoto doporučení lze samozřejmě ve výjimečných případech ustoupit - je-li v obci (městě) jen jedna lokalita vhodná pro výstavbu, a tato patří městu, jinými slovy snížením jinak tržní kupní ceny se nepoškozují soukromí vlastníci pozemků, nic proti tomu.

Připravíme pozemky jako celek

Tato verze se pochopitelně nejvíce líbí občanům. Podobnou metodu používají zejména menší obce, které připraveností pozemků, které prodávají za rozumnou cenu, lákají na své území další rodiny. Zde princip tržní ustupuje důležitějšímu zájmu obce, totiž zvyšovat, resp. nesnižovat, počet svých občanů. Rovnost se projevuje v tom, že každý stavebník začíná platit od přípojek - tedy je v rovném postavení vůči ostatním stavebníkům. Nerovnost v tom, že na každý pozemek obec vydala patrně jiné prostředky. Ovšem to je nerovnost, kterou stavebník nepostřehne.

Nezapomínat i na jiné formy bydlení

Obec by neměla zapomínat na další důležitou věc - dát stejnou přízeň a péči jiným formám bydlení, a pokud v jednom volebním období není na všechno, jasně vyslovit, že nyní obec podpoří rodinné domky, v příštím volebním období se zaměří na bytové domy a rekonstrukce. Občané by měli mít jasno, a neměli by mít pocit, že je preferováno jen jedno.

JAK TEDY NA TO?

Přestože nelze zobecňovat do detailu, je možné vyslovit určité základní momenty, které by měly mít obce na paměti, než začnou řešit svůj vlastní systém pomoci rodinné bytové výstavbě. Za samozřejmé lze považovat to, že nějaký systém by existovat měl - podpora živelná a výběrová nahrává korupci a pocitům nespravedlnosti.

Základní podstata budovaného systému by tedy měla vycházet z následujících momentů:

1. Obec není povinna budovat inženýrské sítě pro lokality určené pro soukromou rodinnou výstavbu. Měla by se však umět vyjádřit, kdy na tom bude ekonomicky lépe a bude schopna pomoci. V případě, že prostředky má, neměla by se pomoci stavebníkům zříkat.

2. Obec by měla v případě, že se rozhodne zapojit se do financování, zvolit jednotný systém, který dá jasná pravidla, podmínky a určí hranice této pomoci. Tento systém může různě diferencovat a svou propracovaností se může stát téměř dokonalý. Hodnotící kritéria mohou být různá - od počtu bytových jednotek uvažovaného RD, podmínka dát k dispozici opouštěný byt, vázat podporu na výstavbu RD do 2 milionů Kč, určit si svého dodavatele výstavby inženýrských sítí, počet dětí v rodině atd.

3. Zásadní je vždy princip rovnosti. Buď se vtahuje k občanovi (každému přispějeme stejnou částkou), anebo k území (každou lokalitu ošetříme stejně), možné jsou i kombinace.

4. Obec by neměla preferovat své vlastnictví a stavět ostatní vlastníky pozemků do nerovného postavení stanovením dumpingových cen pozemku.

5. Obec by neměla preferovat jen jeden druh výstavby. Buď má přispívat na všechny druhy, anebo vyhlásit dlouhodobý program, v rámci něhož se různé druhy výstavby prostřídají v jednotlivých letech.

6. Obec by se měla vždy vyvarovat jakýchkoli nerovností v přístupu k občanům anebo k územím, není-li to nezbytné z jiných důvodů. Tyto důvody je vhodné občanům vysvětlit.

7. Řešit lokality ad hoc, tedy případ od případu, je dvojsečná zbraň, lépe je dát pravidla předem. Tato pravidla mohou být jednoduchá i kombinovaná, v každém případě dají občanům jistotu a možnost kalkulace cen "svého" pozemku před tím, než jej zakoupí.

8. Podpora města může být i nepřímá - lidé, kteří chtějí stavět, jsou málokdy odborníky. Město může tedy svěřit jedné z místních realitních kanceláří důvěru a za malou měsíční paušální částku zajistit občanům stálý poradenský bezplatný servis, aby tito nekupovali pozemky a zajíce v pytli. Lidé by se zde měli dozvědět, které pozemky jsou se sítěmi, které nikoliv, jak město hodlá k těmto pozemkům přistupovat, zdali je zde soulad s územním plánem, jaké jsou případné právní vazby, jak se pohybují ceny, zdali je vůbec na pozemek přístup atd. Obec (město) si tím ušetří řadu problémů v budoucnu. Ač se dnes velmi propaguje odpovědnost sama za sebe, podaná ruka laikům není nikdy na škodu, má-li město o jejich soukromou aktivitu postavit si bydlení zájem.

A ještě malou poznámku - pro průhlednost doporučuji schvalovat Program podpory rodinné výstavby obecním zastupitelstvem a v každém případě zveřejnění velmi jasným způsobem, a snad i obecně závaznou vyhláškou.

Autor: Mgr. Jana Hamplová Čas vydání: 18:25 12.10.2009