obec - městys - město
statutární město - kraj
hlavní město Praha - stát
právnické osoby samosprávy a státu

Dispozice s nemovitostmi v obci

2009 - Snad málokteré ustanovení zákona o obcích vyvolává tolik otázek a praktických potíží jako je § 39, který upravuje základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi. Je tomu tak proto, že zákon nemůže pamatovat na všechny případy, které mohou nastat, výklad zákona není právě snadný. A tak přesto, že platí staré pravidlo, že „kde není žalobce, není ani soudce", obce se správně s ohledem na významnost dispozice s nemovitostí obávají riskovat chybný postup. To jim ovšem, na druhé straně, nebrání si často samy proces prodeje pořádně zkomplikovat, že pak neví, kudy kam. Pokusme se tedy zmapovat nejen platnou právní úpravu, ale také identifikovat nejčastější otázky, které v praxi vznikají, a najít jejich řešení.

Samotné ustanovení § 39 zákona o obcích se tváří jako poměrně jednoduchý text - připomeňme si ho (části podstatné pro výklad jsou uvedeny tučně):
§39
(1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo
poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
(2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla v
e výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.
(3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.


Co je to záměr obce, kdo ho schvaluje a jak má znít

Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku je takové slovní sdělení, z něhož je uvedený cíl obce patrný. Je jedno, zda obec zahájila proces z vlastního podnětu nebo na žádost někoho, podstatné je, že obec musí umožnit neurčitému okruhu zájemců, aby se o uzavření smlouvy s obcí ucházeli. Je to obrana proti neveřejnému rozhodování o tak zásadních úkonech obce, kterým se buď majetku zbavuje, nebo jej dočasně někomu dává do užívání.
Záměr obce by měl nejlépe schvalovat ten orgán, který pak schvaluje samotný úkon, praxe a judikatura však např. toleruje, aby záměr obce prodat či darovat schvalovala i rada obce nebo starosta v pravomoci rady tam, kde se rada není. Osobně to nepovažuji za šťastné, protože to může vést k paradoxním situacím - zájemce požádá o prodej nemovitosti obce, rada shledá, že nemovitost je možné prodat, záměr zveřejní, přihlásí se více zájemců, zpracovávají nabídky - aby pak zastupitelstvo prodej jako takový zrušilo. Obec pak nepůsobí jako partner právě věrohodně. Záměr nemá žádnou jasnou formu - mimo pravidel, která dává zákon sám, ale měl by splňovat všechny obecné náležitosti - tedy měl by být jasný, srozumitelný a určitý, a dát návod, jak se má zájemce o uzavření smluvního vztahu s obcí ucházet.

Co je to označení nemovitostí podle zvláštního zákona
Velmi často se chybuje v označení nemovitostí, kdy obce projevují nevšední kreativitu, když například zveřejňují prodej parcely „cca 500 m2, pracovní označení 85, bývalá louka Nad vesnicí...", apod. Zákon je tady přitom velmi přísný - nemovitosti musí být označeny podle zvláštního zákona platného v době zveřejnění záměru - tímto zvláštním zákonem se má na mysli §5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, který výslovně uvádí, jak které nemovitosti mají být označeny:
a) pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu,
b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží,
c) budovy označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
d) rozestavěné budovy označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu,
e) byty a nebytové prostory označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány,
f) rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.
Zákon pamatuje i na věci tzv. v běhu, tedy na pozemky, které ještě nejsou evidovány v katastru nemovitostí, ale vznikají na základě nového geometrického plánu:

Má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena....
Pokud je nemovitost v záměru označena jinak, může být uzavření smluvního vztahu na základě takto zveřejněného záměru zpochybněno pro rozpor se zákonem.

Co je to vyjádření zájemců a předložení nabídky

V praxi se často stává, zvláštně u nemovitostí, u kterých se má „samo sebou", že je koupí ten který zájemce, a to už proto, že o prodej (nájem apod.) sám požádal, prodej (pronájem ....) jemu má logiku, logický smysl, že se záměr zveřejní, a pak se na zasedání orgánu přímo rozhodne o prodeji (pronájmu...apod.). Nabídka schází. Přes pravidlo „není žalobce není soudce" je tato absence „nebezpečná" pro možné zpochybnění právního úkonu v budoucnu. To proto, že právní vztahy obce se neřídí pouze zákonem o obcích, ale i obecnými právní předpisy, v daném případě občanským zákoníkem. Uvědomme si, že obec zveřejňuje záměr, a zájemce dává v podstatě návrh na uzavření smlouvy. Ustanovení §43a občanského zákoníku, odst.1 říká, že: „Projev vůle směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy, jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí." To neznamená, že nabídka musí být vždy nutně písemná (je to ale obvyklé a transparentnější), ale být musí. Pokud je zaznamenána do zápisu zasedání, budiž, splňuje-li požadavek určitosti atd., ale to se také může změnit v dohadování na místě „kdo dá víc", a dražba rozhodně nabídkové řízení není. Proto by měla obec při zveřejnění záměru dát jasná pravidla, jak má zájemce podávat nabídky, a bez jasné nabídky (rozuměj návrhu na uzavření smlouvy) vůbec nerozhodovat.
Pro úplnost podotýkám, že zveřejnění záměru může též vyvolat vlnu vyjádření občanů, aby obec daný právní úkon nečinila (dokonce jsou známy případy referenda v zásadnějších případech), zde pak záleží na odpovědnosti zastupitelů, jak vyslyší nesouhlasné hlasy (patrně to bude záviset na počtu „odpůrců" a jejich motivech).
Z hlediska právního tedy proces probíhá tak, že
a) obec zveřejní záměr
b) zájemci předloží nabídky = návrhy na uzavření smlouvy
c) obec jednu z nabídek (návrhů na uzavření smlouvy) akceptuje a rozhodne o uzavření smlouvy
Bez prostřední fáze by nemělo k uzavření smlouvy nikdy dojít.
Osobně jsem odpůrce zveřejňování záměru obce prodat už konkrétní osobě, což předem vylučuje ostatní zájemce, protože je takové zveřejnění „mate", a přitom se obec třeba připravuje o lepší nabídku. Proto by ze zveřejnění záměru mělo být patrné, že každý se může o nemovitost ucházet a dát vlastní nabídku, že obec ještě není rozhodnuta.

Cena zpravidla v místě a čase obvyklá

Pojednání o tomto pojmu by bylo na celý článek, ale uveďme to základní. Tento požadavek je jen upřesněním požadavku §38, odst.1 zákona o obcích „Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku", tedy jinak řečeno obec by se neměla zbavovat svého majetku pod cenou, protože je to především nehospodárné. Cena v místě a čase obvyklá se zjišťuje různě, nejobvyklejší metodou se ukázal názor dvou tří regionálních realitních kanceláří (levnější verze), cenu může rovněž sdělit znalec (musí se uhradit) nebo vychází ze samotné znalosti zastupitelů. Podstatné je, že pokud dochází k odchylce, stanoví zákon povinnost tuto odchylku odůvodnit. Z hlediska hospodárnost nepostačí odůvodnění typu „my jsme takto prostě chtěli rozhodnout", ale musí jít o důvod objektivní, obecně přijatelný. Podobných důvodů může být mnoho - například opakovaná marná snaha prodat za cenu v místě a čase obvyklou a přitom vysoké náklady na rekonstrukci pro obec, prodej za nižší částku z důvodu nějakého handicapu nemovitosti (špatné umístění), nebo jiný veřejný zájem - symbolické nájemné jen aby dotyčný provozoval na obci žádanou službu (např. prodejnu), apod. Tedy cena v místě a čase obvyklá by měla být pravidlem, nemusí být však vždy, ale pokud není, musí být předem odůvodněna - vytváření důvodů ex post, např. až při soudním řízení, soudy nemusí akceptovat. Pozor také na správné uzavírání smluv - opakovaně se setkávám s uzavíráním nájemních smluv za nájemné 1,- Kč ročně - i když je k tomu objektivní důvod, to není nájemní smlouva, ale skrytá smlouva o výpůjčce, tedy nájemní smlouvy by byla shledána za neplatnou pro obcházení zákona. Základní rada tedy je, aby si obce nedělaly věci složitější, než jsou, a chtějí-li dát nájem v podstatě zadarmo, ať nedělají nájem, ale výpůjčku, která je skutečně zdarma, apod.

Revokace, rušení, změny

Odvolávám, co jsem odvolal, a slibuji, co jsem slíbil...Slavná královská replika je na někdy místě při pročítání usnesení zastupitelstev a obecních rad. Pojem revokace je v nich velmi častý, a to přesto, že čeština má jasný pojem, který vyjadřuje totéž - zrušení. Revokace znamená podle slovníku cizích slov odvolání, zrušení (přičemž oba pojmy mohou být chápány různě), a není tedy důvodu si cizím slovem komplikovat zápisy.
Pokud chtějí zastupitelé již přijaté rozhodnutí zrušit, popř. změnit, nebo doplnit, upřesnit (ale pozor, ne vždy je to z právního hlediska možné), měli by to vyjádřit jasně a srozumitelně česky, a měli by tento krok odůvodnit. Aby byly jasné motivy, a nikdo jim nemohl kdy podsouvat cokoli jiného.

Musí se smlouva uzavřít, je-li o ní rozhodnuto? Nebo si to může obec ještě rozmyslet?

V praxi se často stává, že je rozhodnuto o uzavření smlouvy, a z různých důvodů obec rozmyslí, a smlouvu uzavřít nechce. Případy je nutno posuzovat velmi individuálně, ať už s ohledem na druh smlouvy, obsah zveřejněného záměru či jiná specifika, obecně však lze odkázat na občanský zákoník - pravidla pro přijímání návrhů, které platí pro obec jako pro kohokoliv jiného: §43c, odst.1, říká, že „Včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen (v našem případě obec), nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její souhlas, je přijetím návrhu." V odst. 2 téhož ustanovení je uvedeno, že "Včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli (to je okamžik sdělení obce zájemci, že v jeho prospěch bylo rozhodnuto).Přijetí lze odvolat, jestliže odvolání dojde navrhovateli nejpozději současně s přijetím."
Z toho vyplývá, že pokud obec přijala návrh jednoho ze zájemců, a v jeho prospěch rozhodla a sdělila mu to (třeba i přímo na zasedání zastupitelstva nebo rady), musí smlouvu uzavřít, protože je už svými projevy vůle vázána. Pokud by tedy bylo rozhodnuto ve prospěch někoho o prodeji nemovitosti obce, toto rozhodnutí mu bylo sděleno, ale obec pak smlouvu neuzavřela, mohla by se tato osoba úspěšně domáhat podivnosti uzavřít smlouvu u soudu, a s nejvyšší pravděpodobností by uspěla.

Pozor na vlastní „pasti"

Obce často v dobrém úmyslu uvádějí do záměru různé věci, které pak nemohou nebo ani samy nechtějí následně dodržet, což znamená, že si samy zablokují možné rozhodnutí. Podoby těchto „pastí" jsou různé, uvádím nejčastější:
1. Prodej (pronájem...) nejvyšší nabídce
Obec se zbavuje možnosti rozhodnout dle svého uvážení, protože pokud takto zveřejní záměr, musí už nejvyšší nabídce prodat, a to ne třeba věrohodnému partnerovi. Ani nejvyšší cena nemusí znamenat vždy nejvýhodnější nabídku.
2. Prodej (pronájem....) podle záměru
U nájmu to ještě lze pochopit, protože účel nájmu a používání prostor se dává do smlouvy, ale zastupitelům často uniká u kupních smluv, že prezentovaný záměr je většinou jen kus papíru, pokud není přísně smluvně jištěn, např. právem odstoupit od smlouvy.
3. Prodej za nejméně....Kč
Obec sama sebe limituje - co když přijdou nabídky „pod čáru", žádná nedosáhne požadovaného limitu, přesto by se obci jedna z nich líbila? Už pro ni nesmí rozhodnout.
4. Výhodnější je nájem na dobu určitou nebo neurčitou?
Jak kdy, neobecně lze říct, že nájem na dobu neurčitou, protože lze snadněji vypovědět než nájem sjednaný na dobu určitou.
5. Uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a až po rekonstrukci budovy převod do vlastnictví kupujícího.
Tyto smlouvy mají nejzávažnější úskalí, a to taková, že bez právníka neuzavírat. To proto, že pokud následně nedojde k uzavření kupní smlouvy (a její uzavření nelze ani soudně vymoci), obci zůstává povinnost uhradit zhodnocení nemovitosti. Zaznamenala jsem případy, že si takto firmy „vyrobily" značné stavební zakázky, aniž bylo jejich úmyslem nemovitost koupit.
Obecně lze říct, že obec by si vždy měla nechat možnost rozhodovat se po svém - zakotvit „právo", nikoli povinnost odstoupit, neměla by se limitovat cenami, může dát sankci, ale nemusí, může rozhodnout podle pořadí, anebo může nabídkové řízení zrušit, apod. Čím více má volnosti v rozhodování, tím lépe ve prospěch občanů v té které situaci může rozhodovat.

Autor: Mgr.Jana Hamplová Čas vydání: 01:21 30.09.2009