obec - městys - město
statutární město - kraj
hlavní město Praha - stát
právnické osoby samosprávy a státu

OBEC A ZÁVAZKOVÉ PRÁVO - I.

Smlouva o nájmu: Dá se v ní vůbec chybovat? Velmi snadno

Nájem za korunu nebo bezúplatný? Takový neexistuje

Podle ustanovení §663 občanského zákoníku „Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky."
V obcích a městech často narážíme na nájemní smlouvy, které jsou z různých důvodů uzavírány „bezúplatně" nebo za symbolické, v podstatě nulové či mizivé nájemné (koruna ročně apod.). Takové nájemní smlouvy mohou být shledány za absolutně neplatné, přitom řešení je velmi snadné - uzavřít takovou smlouvu, kterou vyjadřuji to, co skutečně chci. A proč jsou smlouvy takto uzavřené neplatné?
Podle ustanovení §39 občanského zákoníku je neplatný mj. právní úkon, který svým obsahem obchází zákon. A to se v daném případě děje. Uzavírám-li nájemní smlouvu tzv. bezúplatně, nemůže to být nájemní smlouva, která je už z definice zákona úplatná, a pokud ji uzavírám téměř bezúplatně, zastírám (tj. obcházím zákon), že uzavírám vlastně smlouvu o výpůjčce. Na rozdíl od nájmu je totiž výpůjčka bezúplatná, jak říká jasně ustanovení §659 občanského zákoníku: „Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo věc po dohodnutou dobu bezplatně užívat."
Sjednávání nájemních smluv takto „křečovitě" je tedy zcela zbytečné. Obec nic nezíská ani nic neztrácí tím, že uzavře přímo smlouvu o výpůjčce. I pro tento postup platí poměrně přísný § 39 zákona o obcích, tedy povinnost zveřejnění záměru podle zde stanovených pravidel, a rovněž o výpůjčce může rozhodnout jedině k tomu příslušný orgán obce.
Přesto se obce pouští do nájemních smluv tohoto zvláštního druhu, aniž jim dochází, že vlastně uzavírají neplatný právní úkon.
Někdy to může mít dalekosáhlé důsledky jak pro smluvního partnera obce, tak pro obec samotnou. Neplatnost právního úkonu je vždy citelným zásahem do právní jistoty obou smluvních stran.

„Bezúplatný" nájem za opravu prostor na náklady nájemce

Často bývá tento pseudo nájemní vztah kombinován s dalšími nešťastnými ustanoveními, nejčastěji tím, že nájemné je nulové, ale nájemce se zavazuje například nebytový prostor na své náklady opravit, a tyto opravy dále ponechat ve vlastnictví obce. Není horších smluvních ujednání. Rozumnější formou přitom (bez ohledu na neplatnost ujednání o bezúplatné nájemní smlouvě, což samo o sobě je velký problém) by přece bylo klasické stanovení nájemného, které by se následně započítávalo na prokázanou hodnotu provedených oprav a rekonstrukcí, jejichž rozsah by byl vázán na souhlas obce. To proto, že obec by tuto rekonstrukci (zhodnocení nemovitosti) nabyla legálně do svého majetku - jinak jí hrozí, že přes ujednání ve smlouvě bude chtít nájemce (resp. spíše pseudo nájemce) uhradit zhodnocení prostor, například s argumentem, že převýšilo hodnotu „jakoby" nájemného, které nehradil, a může dokonce velmi snadno uspět.
Zhodnotil totiž majetek obce často i významným způsobem, a to za jejího souhlasu, a žádný se nemůže předem vzdát svých práv - tedy ani práva na úhradu tohoto zhodnocení. A má-li k tomu navíc v ruce neplatnou nájemní smlouvu, ani tím nájmem se nelze nijak účinně bránit - žádné nájemné totiž sjednáno nebylo. Následoval by složitý právní proces, kde by se stanovovalo obvyklé nájemné za danou dobu (protože smlouva sama by byla neplatná), hodnotily by se provedené práce, a obec by se mohla velmi divit, jakou nechtěnou zakázku svých prostor by musela vlastně platit. Soud by totiž zcela správně konstatoval, že se obec na úkor daného pseudo nájemce vlastně bezdůvodně obohatila.

Výhody a nevýhody sjednání nájmu na dobu určitou a neurčitou

Obce také často podléhají dojmu, že nájemní vztah uzavřený na dobu určitou je pro ně výhodnější než na dobu neurčitou. Mylně tak trochu zaměňuji v běhu dnů pojem „neurčitá doba" za pojem téměř „navždy" (aniž vnímají možnosti výpovědi nájemní smlouvy), a od doby určité si slibují, že je přece jen doba nájmu nějak ohraničena. Není to až tak správná a pro obec „výhodná" úvaha. V případě, že smlouvu na dobu určitou nesepíše obec velmi kvalitně, tedy tak, že i v průběhu nájmu ji můžeme ze stanovených důvodů vypovědět, platí občanský zákoník, který říká, že „Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak." Což v praxi znamená, že sjednáme-li nájem na dobu určitou, a neporuší-li nájemce podstatně smlouvu, což by umožňovalo od smlouvy odstoupit (neplést si však s výpovědí), nelze v průběhu trvání nájmu nájemní vztah v podstatě ukončit.
Naopak u sjednané doby neurčité lze nájemní vztah vypovědět poměrně snadno: „Zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí."
Onou „pouze" je zavádějící - je to o jednu cennou možnost více než u nájemního vztahu na dobu neurčitou. Pokud nesjednáme výpovědní dobu delší než zákonnou, pak je výpovědní doba u zemědělských pozemků jeden rok, u nemovitostí (i nebytových prostor) 3 měsíce, a u movitých věcí jeden měsíc. Důvody přitom nemusíme uvádět.
Kombinace je také možná - aby měla druhá strana nějakou jistotu např. ve svých podnikatelských plánech a investicích, lze uzavřít smlouvu tak, že určitá doba bude závazná (= určitá), a po jejím uplynutí se smlouva přemění na klasickou dobu neurčitou s možností výpovědí obou smluvních stran.
K době určité se váže jeden významný soudní rozsudek z doby v podstatě nedávné - Nejvyšší soud se vyjádřil k dobám nájmu na dobu určitou 99 let a obdobným, a to tak, že „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou a že takové ujednání svědčí pro závěr, že obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou." Je to určitá obrana proti spekulativnímu uzavírání nájemních vztahů na zcela neobvykle dlouhou dobu, jak se často i na obcích dělo. Mimo jiné se to samozřejmě dotýká i zemědělských pozemků.

Dodatky k nájemním smlouvám o prodloužení doby nájmu na dobu určitou

Pokud jde o dobu, na kterou jsou uzavírány nájemní smlouvy k nemovitostem, obce si často neuvědomují další podstatnou věc. Pokud obec uzavře nájemní smlouvu na dobu určitou, jejím uplynutím nájemní vztah končí a nelze k němu platně uzavírat dodatky o prodloužení nájmu. Proč? Protože uplynutím nájmu se stává nemovitost „právně volnou", a je nutné postupovat podle ustanovení § 39, odst.1 a 2 zákona o obcích: „Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna."
Pokud to obec neudělá, je uzavřený dodatek o prodloužení nájmu absolutně neplatný (viz. ustanovení § 41 zákona o obcích).
Je tedy třeba si uvědomit, že nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou má vedle možnosti snadněji nájem ukončit to pozitivum, že jsme-li s nájemcem spokojeni, může prostory užívat stále dál, aniž je nutné vyvolávat proces dle ustanovení § 39 zákona o obcích. Pouze je nutné připomenout, že v případě uzavírání smluv na dobu neurčitou pro zmíněné klady je dobré ošetřit případné zvyšování nájemného s ohledem na běh času (inflace apod.).

Kdo smlouvy schvaluje, ten dává výpověď z nájmu

Pokud jde o nájemní smlouvy dotýkající se nemovitostí, je zákon o obcích poměrně srozumitelný. V obcích, kde je rada obce, schvaluje nájemní smlouvy rada obce, přitom ale tuto působnost může svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce zcela nebo zčásti (§ 102, odst.2, písm. m). Tam, kde není rada, schvaluje a uzavírá smlouvy starosta obce. A ono se to nějak tak v podstatě děje. Ale není to v praxi bez problémů.
Starosta nemůže sám rozhodnout a dát výpověď nájemníkům z městského bytu, a to ani tehdy, pokud hrubě porušili své povinnosti. Rozhodl tak nedávno Nejvyšší soud ČR. Jedná se o případ, kdy o výpovědi z bytu nájemníků, kteří byt dále pronajali, rozhodl jenom starosta, a městská rada výpověď vůbec neprojednala. Zatímco obvodní i městský soud v Praze rozhodly, že starosta má pravomoc bez schválení městskou radou dát lidem výpověď z městského bytu, protože došly k závěru, že radě obce je svěřena pouze pravomoc v oblasti uzavírání nájemních smluv, a nikoli při ukončení nájemního vztahu výpovědí, podle Nejvyššího soudu to ale byla chybná úvaha, protože oprávnění rozhodnout o dání výpovědi z nájmu bytu je vyhrazeno radě, a teprve poté je starosta oprávněn tento úkon projevit navenek. Je nutné ještě dodat, že v daném případě nájemní smlouvu, které se týkala výpověď, rada schvalovala.
Lze tedy s ohledem na tuto judikaturu dovodit, že ten orgán, který schvaluje daný právní úkon, rozhoduje i o jeho skončení.
Aby to nebylo tak snadné, je nutné ujasnit si ještě otázku role zastupitelstva v obci, která radu nemá. Je totiž téměř pravidlem, že o nájemních vztazích zde rozhoduje právě zastupitelstvo. A je to, kupodivu, podle výkladu zákona, zcela špatně.
Jde-li o vyhrazenou pravomoc, nelze ji svěřit jinému orgánu. Pravomoci týkající se nájemních smluv je vyhrazena radě obce, v případě, že rada není, pak starostovi, zákon také povoluje svěřit tuto pravomoc příslušnému odboru či příspěvkové organizaci, ale žádná z těchto variant neumožňuje přenést rozhodovací pravomoc na zastupitelstvo obce - jakkoli je to absurdní. Protože jde o vyhrazenou pravomoc, pak si ji nemůže zastupitelstvo ani samo vyhradit. Bylo by tedy možné dojít k závěru, že schválí-li zastupitelstvo nájemní smlouvu, je to smlouva absolutně neplatná, protože je neschválil k tomu příslušný orgán obce. První, na co na malých obcích narážím, je dotaz, „jak to tedy obejít", protože starosta nechce mít sám takovou odpovědnost.

Máme dvě možnosti.

Jednou z nich je to, že zastupitelstvo obce starostovi doporučuje, s kým a za jakých podmínek má nájemní smlouvu uzavřít, a on to dle tohoto doporučené udělá. Zákonu je učiněno zadost, a starosta má mandát zastupitelstva, které mu pak nemůže uzavření smlouvy vytýkat.
Druhou možností je analogické použití ustanovení §105 zákona o obcích, které říká, že „Starosta pozastaví výkon usnesení rady obce, má-li za to, že je nesprávné. Věc pak předloží k rozhodnutí nejbližšímu zasedání zastupitelstva obce."
Starosta v případě nájemného vztahu předjímá, že by mohl rozhodnout nesprávně, proto pozastaví své potencionální rozhodnutí (které ani nemusí být písemné, protože to zákon starostovi ani v působnosti rady paradoxně neukládá), a věc předloží zastupitelstvu k rozhodnutí. Tedy sám na zastupitelstvo touto metodou přenese svou rozhodovací pravomoc, kterou má v působnosti rady. Je to právně odvážná úvaha, ale obhajitelná. Jen bych doporučila, aby se na úvod rozhodnutí zastupitelstva uvedla formulace: „ZO rozhoduje na základě § 105 zákona o obcích takto:..." Vyjadřujeme tím, proč rozhoduje zastupitelstvo, a ne starosta v působnosti rady obce.
(Pozn. Mimochodem je to docela dobrý způsob přenést jakoukoli věc na půdu zastupitelstva, pokud rada o ní nechce sama z mnoha důvodů rozhodovat).

Prodloužení nájemního vztahu v případě nečinnosti obce

Obecně není známé rovněž to, že nájemní vztah může být v rozporu s vůlí obce prodloužen až o jeden rok i ze zákona. Jedná se o situaci, kdy je nájemní vztah uzavřen na dobu určitou, a např. k 31.12.2011 skončí. Obec neučiní do 30.1.2012 nic proto, aby nájemce prostory vyklidil (nepodá návrh na vyklizení), zkrátka zůstane nečinná. Nastupuje ustanovení §676, odst.2 občanského zákoníku: „Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu."
Na druhé straně je to možnost k tomu, aby nájemní vztah pokračoval i po uplynutí doby, na kterou byl sjednán, obec je s nájemcem spokojena, nechce vyhlašovat záměr podle § 39 zákona o obcích, a tak zůstane nečinná záměrně - může tak postupně prodlužovat nájem vždy o rok za tichého souhlasu všech. I to se v některých obcích aplikuje, a je to v souladu se zákonem - právě z důvodu výše uvedeného ustanovení. Není to zrovna právně čistá metoda, ale existuje.

Režim použití ustanovení § 39 na pravidelné krátkodobé pronájmy

Obce zapomínají na to, že i krátkodobé, tj. několika hodinové pronájmy sportovišť, tělocvičen, prostor pro kulturní činnost a podobně (obdobně výpůjčky) podléhají režimu ustanovení § 39 zákona o obcích. Je-li v něm totiž uvedeno, že „Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o... pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů...", znamená to, že jde-li o delší dobu, tedy např. každé úterý 3 hodiny odpoledne celý rok, zveřejnění záměru tento pronájem či výpůjčka podléhají. Není to malicherné, protože to umožní účast více zájemcům ze zájmových aktivit v obci, tedy stejné šance všem.

Obvyklá výše nájmu - musí anebo nemusí být?
Přestože zákon o obvyklé ceně nájmu nehovoří, obce mají obavy uzavírat nájemné dle svého uvážení. Není třeba. Zákon hovoří v ustanovení § 39, odst.2 pouze o „úplatném převodu majetku",nikoli o nájmu majetku. Obec je tak v případě nájemného vázána pouze deklaratorním ustanovením § 38, odst.1 zákona o obcích . Pokud používám slovo „pouze", neznamená to, že dávám danému ustanovení menší význam - právě naopak. Jen upozorňuji na to, že je nutné postupovat hospodárně, ale není nutné si lámat hlavu cenou v místě a čase obvyklou.

Pokud jde o vyhlášení záměru, pak jen tu poznámku, že nejvyšší nájem nemusí být vždy nejlepším měřítkem k tomu, jak si zvolit smluvního partnera na nájemní vztah. Proto není dobré si v záměrech uzavírat dveře uvážení o tom, komu nemovitost pronajmu, formulací, že prostory budou pronajaty tomu, kdo nabídne nejvyšší nájemné. Zbytečně si předem dáváme pro sebe sama příkaz, komu najmout „musíme", nikoli „můžeme". A může se to ukázat špatným postupem, když někdo nepříliš důvěryhodný se o prostory uchází a nabízí o pár korun více nájmu, a potencionální zájemce, kterého znáte léta, a kterému byste pronajali nejraději pro dobré reference, dá menší nabídku. Podle vlastních pravidel byste měli uzavřít smlouvu s tím, kdo nabídl nejvíce, v podstatě proti vaší skutečné vůli. Pozor proto na texty záměrů, aby vůli obce příliš nesvazovaly pro skutečně to nejsprávnější rozhodnutí.

Obdobně svazující mohou být cenové mapy nájemného. V podstatě základní premisou je, že pokud je cenová mapa, musí být nájemné podle ní, a výjimky se nepřipouštějí, i kdyby je schválil k tomu příslušný orgán. Jedinou cestou k výjimce je velmi dobře odůvodněná sleva, obhajitelná z důvodů veřejného zájmu (prostory pro Charitu, zájmovou činnost, zájem dostat do sídla města firmu, která vytvoří hodně pracovních míst, atd.) - nikoli jiná výše nájemného. Jiná a ničím neodůvodněná výše nájemného v rozporu s vlastními pravidly obce by znamenala nerovný přístup k adresátům samosprávy, a to je proti principům veřejné správy.
Není totiž pravdou, že pokud jde o vlastní pravidla, obec sis nimi může dělat co chce - jak je jednou vydá, musí je především ona sama dodržovat.

Závěrem

Výklad není rozhodně vyčerpávající, ale vystihuje složitost uzavírání nájemních smluv obecně i v obcích jako specifickém subjektu práva, který má základ v právu veřejném. Přestože řada smluv, které by bylo možné jinak označit za absolutně neplatné, nebude nikdy podrobena soudnímu přezkumu, a proto nenastanou žádné negativní důsledky z této neplatnosti, je lépe věnovat uzavírání smluv patřičnou pozornost. Za tu nelze považovat opisování stále stejných vzorů na jiné právní situace - důsledky mohou být někdy poměrně fatální.

 

Autor: Mgr.Jana Zwyrtek Hamplová Čas vydání: 01:01 14.09.2011