obec - městys - město
statutární město - kraj
hlavní město Praha - stát
právnické osoby samosprávy a státu

Obec jako smluvní partner - Katastrofické scénáře

Obec stejně jako každý jiný subjekt práva se může dostat do situace (ať už vlastní vinou, nedbalostí anebo proto, že jí někdo tzv. pomohl), kdy bude každá rada drahá a často zbytečná. Patrně neuškodí, když si připomeneme některé “katastrofické” scénáře, v nichž může obec hrát politováníhodnou roli. Uvádím je především proto, že je možné se jich alespoň zčásti vyvarovat.

Dlužník nevrací, co obec v dobré vůli poskytla

Obec přesto, že bude mít na první pohled dobrou smlouvu, v ní zakotveny přísné sankce za porušení či jiné mechanismy, jak by teoreticky měla dostat nazpět své peníze, se ocitne v situaci, z níž nebude mít východisko a své peníze již patrně neuvidí. Představme si například modelový případ - obec chce podpořit místní firmu, aby se mohla rozvinout, a zastupitelé se rozhodnout půjčit jí peníze na vybudování výrobní haly. Firma (např. s.r.o.) velmi detailně vyčíslí potřebné prostředky, předloží stavební povolení, prokáže, že má pozemek, na kterém může stavět, podnikatelský záměr v kožené vazbě, zahltí zastupitele informacemi o počtu budoucích zaměstnaných a tak dále a tak dále. Záměr nadchne, a obec nelení a potřebnou částku převede firmě na účet. Pak čeká, až se stavba rozběhne, ale stále se nic neděje. Když se radní začnou pídit, cože se to vlastně děje, zjistí, že pozemek převedla firma na firmu jinou, ona sama je již v likvidaci, peníze, které obec poskytla, jsou neznámo kde... Ať už má či nemá obec svou dobročinnost dobře smluvně pojištěnu, reálnost navrácení peněz je patrně minimální. Šlo tomu předejít? Spolehlivou obranou je například neposkytovat peníze v hotovosti, ale proplácet faktury dodavatelům stavby...

Školácké chyby ve smlouvách

Ocitne-li se ve smlouvě o pronájmu nemovitosti na první pohled logicky znějící věta, totiž že od nájmu budou odečítány náklady, které nájemce prokazatelně vložil do oprav nemovitosti, a v případě, že nájem skončí dříve, než bude částka takto započítána, obec rozdíl uhradí, znamená to v překladu nájemce, který chce tohoto ustanovení zneužít či maximálně využít, možnost neplatit nájemné po celou dobu užívání nemovitosti anebo tučný zisk v případě, že prostory z vlastní iniciativy anebo iniciativy obce uvolní. Vloží totiž opravdu, v horším případě “uměle”, do nemovitosti takové peníze, že se radním budou protáčet panenky i obecní kasa. Řešením je detailnější smlouva, která rozsah prací předem omezí (nebo přesně vymezí), stanoví jejich maximální hodnotu, popř. způsob rozpočítání ceny do doby trvání nájmu, další opravy bude vázat na souhlas majitele, tedy obce a tak dále.

Obdobně obce doplácejí na nyní velmi frekventovaná ustanovení o smluvních pokutách. Není-li totiž současně zakotven nedotčený nárok na náhradu škody, ujednání o smluvní pokutě znamená, že je v ní již náhrada škody obsažena. Může se stát, že smluvní pokuta bude nižší než by byl nárok na náhradu škody, a obec bude tímto ujednáním poškozena, i když se jí v první chvíli zdála smluvní pokuta jako výhodná pojistka.

Promlčení

Často se stává, že obec před sebou “koulí” své pohledávky, aniž pro jejich dobytí něco dělá. Může se pak stát, že tzv. zaspí a nárok obce se promlčí. Nic pak nepomůže, že obec je v právu, namítne-li protistrana promlčení, obec neuvidí z plnění nic. Proto je dobré lhůty evidovat. Aktuální je to například u dlužného nájemného, splátkového plnění, kdy promlčecí doba běží u každé splátky samostatně.

Právní praxe ještě sice není v České republice tak přísná, ale nároky soudů se zvyšují, a proto by obec neměla zapomínat na základní formální náležitosti smluv. Po přesném označení smluvních stran a vyjádření obsahu vzájemných závazků je velmi podstatný projev vůle. Na ten se dost často v té čisté podobě zapomíná. Jsou to ona úvodní slůvka, že subjekty X a Y “se dohodly”, anebo “se zavazují” apod., tedy slůvka vyjadřující vůli smluvních stran. Projev vůle často vyplývá z textu smlouvu nepřímo, ovšem neměli bychom hřešit na to, že soudy jsou zatím v otázkách platnosti smluv benevolentnější a základní schéma smlouvy, totiž “KDO, projev vůle, CO” bychom měli velmi přísně dodržet. V právních kruzích lze už nyní zaznamenat názory, že uvedení druhu smlouvy na počátku textu je pouze název smlouvy a neoznačuje, že se na této smlouvě strany dohodly, a že uvedení předmětu smlouvy neznamená dohodu o tomto předmětu - argument je totiž jasný: obdobně může vypadat jen návrh, popř. pracovní verze pro jednání a tak dále, a samotné podpisy v závěru smlouvy jsou pro projev vůle málo.

Vyloženě špatné smlouvy

Některé smlouvy, které se mi dostaly na obcích a ve městech do rukou, byly vyložené špatné. Mimo jiné i proto, že nebyly připomínkovány právníky, anebo i proto, že zastupitelé si nenechali poradit. Ono totiž právnické kličky jsou obzvláště v českém právním řádu snadno použitelné a pozná je (a to ještě ne vždy) jen profesionál.

A tak jen profesionál ví, že nájemní smlouva na dobu určitou není výhodnější než na dobu neurčitou, protože u doby neurčité lze použít tříměsíční výpovědní lhůtu (není-li dohodnuta jiná), kdežto doba určitá je doba určitá a obec od ní nemůže ustoupit (nebude-li dohodnuto jinak).

Nebo nabízí-li nějaká firma pomoc při realizaci nějakého projektu (zprostředkování) a obec jí slíbí v případě, že projekt bude realizován, odměnu, nezáleží, jestli bude tento projekt realizován touto firmou nebo za jejího přispění - nárok na odměnu bude mít vždy, když se projekt bude realizovat (i takovou smlouvu jsem viděla).

Překročení pravomoci

Samostatnou kapitolu tvoří smlouvy, které podepsal starosta bez vědomí zastupitelů nebo dokonce radních, tedy o své vůli. Spory o neplatnost nejsou natolik frekventovány, abychom mohli jednoznačně napsat, že soudy neplatnost uznávají - problém je spíše v tom, zdali by to bylo něco platné, zdali se již ze smlouvy plnilo anebo by obci určení neplatnosti pomohlo. Zde je jedno, zdali je smlouva nevýhodná anebo standardní (např. prodej akcií), jde o to, zdali tato smlouva vůbec měla být uzavřena, zdali obec nepoškodila jinak (v případě prodeje akcií například ztrátou vlivu v nějaké obchodní společnosti). Podstatné je také to, kdy se na podobnou smlouvu přijde. Snadněji by se obci rozhodovalo v případě, kdy by se tento protiprávní podpis odhalil co nejdříve, před plněním. Osobně zastávám názor, že u těchto smluv je možné uplatnit neplatnost, a obce v případě, že by to pro ně bylo výhodné, by se této možnosti neměly v rámci “výchovy starostů” zříkat a tvrdě neplatnost namítat.

V případě dávných podpisů anebo smluv, kdy neplatnost obci nepomůže, je pak každá rada drahá a postup individuální - od uplatnění “pouze” politické odpovědnosti po odpovědnost trestněprávní.

Základní postup při katastrofickém scénáři

Základní pravidlo je - rychle dobrého právníka. A to i kdyby měl jen odborně konstatovat, že jde o ztracenou věc. Každá neodborná svépomoc anebo naopak nečinnost může vést ještě k horším následkům než k těm, které aktuálně hrozí.

Otázky a odpovědi

Jaký je rozdíl mezi pojmy “výběrové řízení” a “žádost o oponentní nabídky”?

Rozdíl vyplývá již z obsahu těchto slov. Výběrové řízení má sloužit k výběru - nejčastěji nejvýhodnější nabídky. Ať už děláme jakékoli výběrové řízení, měla by být jasně dána jeho procesní pravidla (lhůty, formální požadavky), požadavky na obsah předpokládaných nabídek a kritéria hodnocení. Samozřejmostí by měla být rovnost pro účastníky. Přísnější pravidla se užívají u veřejných zakázek (zákon o zadávání veřejných zakázek), volnější je to u výběrových řízení na prodej a pronájem nemovitostí, volnou ruku mají soukromé subjekty(volnost se týká například i obecních s.r.o.). Ale ani ony se nesmí provinit proti dobrým mravům a stanovená pravidla musí již dodržet.

Oponentní nabídky se žádají pro srovnání k nabídce předložené, například pro porovnání ceny. Je předpokladem dobrých mravů žádost jako oponentní nabídku specifikovat, a často se rovněž za zpracování oponentní nabídky platí (u jednoduchých nabídek symbolicky, u náročnějších poměrně dost). Nikdo totiž nemůže po druhém požadovat bezplatně nějakou práci, kterou již předem ví, že patrně nevyužije jinak než pro ono porovnání.

Že to není v praxi tak jednoduché a dobré mravy se v tomto smyslu neuplatňují, dokládá moje nedávná zkušenost, že firmy byly osloveny v rámci “výběrového řízení”, načež se pak bez uzardění tvrdilo, že pojmem “výběrové řízení” se chápaly vlastně “oponentní nabídky”, a že pojem “výběrové řízení” zákon nespecifikuje. Firmy, které v naději, že jde o zakázku, zpracovaly náročné materiály, byly tímto vysvětlením šokovány, a mám pocit, že zvažují další kroky, které podniknou.

Proto je na tomto místě dobré doporučit - přesto, že v zákoně některé pojmy nejsou specifikovány, všichni chápeme pojem dobré mravy. A v jejich duchu musíme postupovat jak v rámci výběrových řízení, tak v rámci žádostí o zpracování oponentních nabídek. Oba pojmy pak nelze v žádném případě zaměňovat podle toho, jak se to zrovna hodí.

Tedy závěr: Výběrové řízení je od slova “vybírat”, oponentní nabídky od slova “oponovat” něčemu, tedy dávat protinávrh. A v žádném případě to není totéž.

Autor: Mgr. Jana Hamplová Čas vydání: 17:42 12.10.2009