Dispozice s nemovitostmi v obci
2009 – Snad málokteré ustanovení zákona o obcích vyvolává tolik otázek a praktických potíží jako je § 39, který upravuje základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi. Je tomu tak proto, že zákon nemůže pamatovat na všechny případy, které mohou nastat, výklad zákona není právě snadný. A tak přesto, že platí staré pravidlo, že „kde není žalobce, není ani soudce“, obce se správně s ohledem na významnost dispozice s nemovitostí obávají riskovat chybný postup. To jim ovšem, na druhé straně, nebrání si často samy proces prodeje pořádně zkomplikovat, že pak neví, kudy kam. Pokusme se tedy zmapovat nejen platnou právní úpravu, ale také identifikovat nejčastější otázky, které v praxi vznikají, a najít jejich řešení.
Samotné
ustanovení § 39 zákona o obcích se tváří jako poměrně jednoduchý text –
připomeňme si ho (části podstatné pro výklad jsou uvedeny tučně):
§39
(1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout
jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po
dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na
úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci
vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též
zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní
úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle
zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
(2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši,
která je v daném místě a čase obvyklá,
nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být
zdůvodněna.
(3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů
a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu
kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě
zřízené obcí.
Co je to záměr obce, kdo ho schvaluje a jak má znít
Záměr obce
prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout
jako výpůjčku je takové slovní sdělení, z něhož je uvedený cíl obce
patrný. Je jedno, zda obec zahájila proces z vlastního podnětu nebo na
žádost někoho, podstatné je, že obec musí umožnit neurčitému okruhu zájemců,
aby se o uzavření smlouvy s obcí ucházeli. Je to obrana proti
neveřejnému rozhodování o tak zásadních úkonech obce, kterým se buď majetku
zbavuje, nebo jej dočasně někomu dává do užívání.
Záměr obce by měl nejlépe schvalovat ten orgán, který pak schvaluje samotný
úkon, praxe a judikatura však např. toleruje, aby záměr obce prodat či
darovat schvalovala i rada obce nebo starosta v pravomoci rady tam,
kde se rada není. Osobně to nepovažuji za šťastné, protože to může vést
k paradoxním situacím – zájemce požádá o prodej nemovitosti obce,
rada shledá, že nemovitost je možné prodat, záměr zveřejní, přihlásí se více
zájemců, zpracovávají nabídky – aby pak zastupitelstvo prodej jako takový
zrušilo. Obec pak nepůsobí jako partner právě věrohodně. Záměr nemá žádnou
jasnou formu – mimo pravidel, která dává zákon sám, ale měl by splňovat všechny
obecné náležitosti – tedy měl by být jasný, srozumitelný a určitý,
a dát návod, jak se má zájemce o uzavření smluvního vztahu
s obcí ucházet.
Co je to
označení nemovitostí podle zvláštního zákona
Velmi často se chybuje v označení nemovitostí, kdy obce projevují nevšední
kreativitu, když například zveřejňují prodej parcely „cca 500 m2, pracovní
označení 85, bývalá louka Nad vesnicí…“, apod. Zákon je tady přitom
velmi přísný – nemovitosti musí být označeny podle zvláštního zákona platného
v době zveřejnění záměru – tímto zvláštním zákonem se má na mysli §5 zákona
č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální
zákon), ve znění pozdějších předpisů, který výslovně uvádí, jak které
nemovitosti mají být označeny:
a) pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území,
ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky
vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou
nebo stavební parcelu,
b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, parcelním
číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná
o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo
scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém
leží,
c) budovy označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným
nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově
nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem
popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je
název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází
pozemek, na kterém je budova postavena,
d) rozestavěné budovy označením pozemku, na němž jsou rozestavěny,
a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu,
e) byty a nebytové prostory označením budovy, v níž jsou
vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového
prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty
a nebytové prostory očíslovány,
f) rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku, na němž je
dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo
nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem
umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud
nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná
o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.
Zákon pamatuje i na věci tzv. v běhu, tedy na pozemky, které ještě
nejsou evidovány v katastru nemovitostí, ale vznikají na základě nového
geometrického plánu:
Má-li být
část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí
vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku
v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým
je vymezena….
Pokud je nemovitost v záměru označena jinak, může být uzavření smluvního
vztahu na základě takto zveřejněného záměru zpochybněno pro rozpor se zákonem.
Co je to vyjádření zájemců a předložení nabídky
V praxi se
často stává, zvláštně u nemovitostí, u kterých se má „samo
sebou“, že je koupí ten který zájemce, a to už proto, že
o prodej (nájem apod.) sám požádal, prodej (pronájem ….) jemu má logiku,
logický smysl, že se záměr zveřejní, a pak se na zasedání orgánu přímo
rozhodne o prodeji (pronájmu…apod.). Nabídka schází. Přes pravidlo „není
žalobce není soudce“ je tato absence „nebezpečná“ pro možné
zpochybnění právního úkonu v budoucnu. To proto, že právní vztahy obce se
neřídí pouze zákonem o obcích, ale i obecnými právní předpisy,
v daném případě občanským zákoníkem. Uvědomme si, že obec zveřejňuje
záměr, a zájemce dává v podstatě návrh na uzavření smlouvy. Ustanovení
§43a občanského zákoníku, odst.1 říká, že: „Projev vůle směřující
k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je
návrhem na uzavření smlouvy, jestliže je dostatečně určitý a vyplývá
z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí.“
To neznamená, že nabídka musí být vždy nutně písemná (je to ale obvyklé
a transparentnější), ale být musí. Pokud je zaznamenána do zápisu
zasedání, budiž, splňuje-li požadavek určitosti atd., ale to se také může
změnit v dohadování na místě „kdo dá víc“, a dražba rozhodně
nabídkové řízení není. Proto by měla obec při zveřejnění záměru dát jasná
pravidla, jak má zájemce podávat nabídky, a bez jasné nabídky (rozuměj
návrhu na uzavření smlouvy) vůbec nerozhodovat.
Pro úplnost podotýkám, že zveřejnění záměru může též vyvolat vlnu vyjádření
občanů, aby obec daný právní úkon nečinila (dokonce jsou známy případy
referenda v zásadnějších případech), zde pak záleží na odpovědnosti
zastupitelů, jak vyslyší nesouhlasné hlasy (patrně to bude záviset na počtu
„odpůrců“ a jejich motivech).
Z hlediska právního tedy proces probíhá tak, že
a) obec zveřejní záměr
b) zájemci předloží nabídky = návrhy na uzavření smlouvy
c) obec jednu z nabídek (návrhů na uzavření smlouvy) akceptuje
a rozhodne o uzavření smlouvy
Bez prostřední fáze by nemělo k uzavření smlouvy nikdy dojít.
Osobně jsem odpůrce zveřejňování záměru obce prodat už konkrétní osobě, což
předem vylučuje ostatní zájemce, protože je takové zveřejnění „mate“,
a přitom se obec třeba připravuje o lepší nabídku. Proto by ze
zveřejnění záměru mělo být patrné, že každý se může o nemovitost ucházet
a dát vlastní nabídku, že obec ještě není rozhodnuta.
Cena zpravidla v místě a čase obvyklá
Pojednání o tomto pojmu by bylo na celý článek, ale uveďme to základní. Tento požadavek je jen upřesněním požadavku §38, odst.1 zákona o obcích „Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku“, tedy jinak řečeno obec by se neměla zbavovat svého majetku pod cenou, protože je to především nehospodárné. Cena v místě a čase obvyklá se zjišťuje různě, nejobvyklejší metodou se ukázal názor dvou tří regionálních realitních kanceláří (levnější verze), cenu může rovněž sdělit znalec (musí se uhradit) nebo vychází ze samotné znalosti zastupitelů. Podstatné je, že pokud dochází k odchylce, stanoví zákon povinnost tuto odchylku odůvodnit. Z hlediska hospodárnost nepostačí odůvodnění typu „my jsme takto prostě chtěli rozhodnout“, ale musí jít o důvod objektivní, obecně přijatelný. Podobných důvodů může být mnoho – například opakovaná marná snaha prodat za cenu v místě a čase obvyklou a přitom vysoké náklady na rekonstrukci pro obec, prodej za nižší částku z důvodu nějakého handicapu nemovitosti (špatné umístění), nebo jiný veřejný zájem – symbolické nájemné jen aby dotyčný provozoval na obci žádanou službu (např. prodejnu), apod. Tedy cena v místě a čase obvyklá by měla být pravidlem, nemusí být však vždy, ale pokud není, musí být předem odůvodněna – vytváření důvodů ex post, např. až při soudním řízení, soudy nemusí akceptovat. Pozor také na správné uzavírání smluv – opakovaně se setkávám s uzavíráním nájemních smluv za nájemné 1,- Kč ročně – i když je k tomu objektivní důvod, to není nájemní smlouva, ale skrytá smlouva o výpůjčce, tedy nájemní smlouvy by byla shledána za neplatnou pro obcházení zákona. Základní rada tedy je, aby si obce nedělaly věci složitější, než jsou, a chtějí-li dát nájem v podstatě zadarmo, ať nedělají nájem, ale výpůjčku, která je skutečně zdarma, apod.
Revokace, rušení, změny
Odvolávám,
co jsem odvolal, a slibuji, co jsem slíbil…Slavná královská replika je
na někdy místě při pročítání usnesení zastupitelstev a obecních rad. Pojem
revokace je v nich velmi častý, a to přesto, že čeština má jasný
pojem, který vyjadřuje totéž – zrušení. Revokace znamená podle slovníku cizích
slov odvolání, zrušení (přičemž oba pojmy mohou být chápány různě), a není
tedy důvodu si cizím slovem komplikovat zápisy.
Pokud chtějí zastupitelé již přijaté rozhodnutí zrušit, popř. změnit, nebo
doplnit, upřesnit (ale pozor, ne vždy je to z právního hlediska možné),
měli by to vyjádřit jasně a srozumitelně česky, a měli by tento krok
odůvodnit. Aby byly jasné motivy, a nikdo jim nemohl kdy podsouvat cokoli
jiného.
Musí se smlouva uzavřít, je-li o ní rozhodnuto? Nebo si to může obec ještě rozmyslet?
V praxi se
často stává, že je rozhodnuto o uzavření smlouvy, a z různých důvodů
obec rozmyslí, a smlouvu uzavřít nechce. Případy je nutno posuzovat velmi
individuálně, ať už s ohledem na druh smlouvy, obsah zveřejněného záměru
či jiná specifika, obecně však lze odkázat na občanský zákoník – pravidla pro
přijímání návrhů, které platí pro obec jako pro kohokoliv jiného: §43c, odst.1,
říká, že „Včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen (v našem
případě obec), nebo jiné její včasné jednání, z něhož lze dovodit její
souhlas, je přijetím návrhu.“ V odst. 2 téhož ustanovení je
uvedeno, že „Včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy
vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli (to je okamžik
sdělení obce zájemci, že v jeho prospěch bylo rozhodnuto).Přijetí lze
odvolat, jestliže odvolání dojde navrhovateli nejpozději současně
s přijetím.“
Z toho vyplývá, že pokud obec přijala návrh jednoho ze zájemců, a v jeho
prospěch rozhodla a sdělila mu to (třeba i přímo na zasedání
zastupitelstva nebo rady), musí smlouvu uzavřít, protože je už svými projevy
vůle vázána. Pokud by tedy bylo rozhodnuto ve prospěch někoho o prodeji
nemovitosti obce, toto rozhodnutí mu bylo sděleno, ale obec pak smlouvu
neuzavřela, mohla by se tato osoba úspěšně domáhat podivnosti uzavřít smlouvu
u soudu, a s nejvyšší pravděpodobností by uspěla.
Pozor na vlastní „pasti“
Obce často
v dobrém úmyslu uvádějí do záměru různé věci, které pak nemohou nebo ani
samy nechtějí následně dodržet, což znamená, že si samy zablokují možné
rozhodnutí. Podoby těchto „pastí“ jsou různé, uvádím nejčastější:
1. Prodej (pronájem…) nejvyšší nabídce
Obec se zbavuje možnosti rozhodnout dle svého uvážení, protože pokud takto
zveřejní záměr, musí už nejvyšší nabídce prodat, a to ne třeba věrohodnému
partnerovi. Ani nejvyšší cena nemusí znamenat vždy nejvýhodnější nabídku.
2. Prodej (pronájem….) podle záměru
U nájmu to ještě lze pochopit, protože účel nájmu a používání prostor se
dává do smlouvy, ale zastupitelům často uniká u kupních smluv, že
prezentovaný záměr je většinou jen kus papíru, pokud není přísně smluvně
jištěn, např. právem odstoupit od smlouvy.
3. Prodej za nejméně….Kč
Obec sama sebe limituje – co když přijdou nabídky „pod čáru“, žádná
nedosáhne požadovaného limitu, přesto by se obci jedna z nich líbila? Už
pro ni nesmí rozhodnout.
4. Výhodnější je nájem na dobu určitou nebo neurčitou?
Jak kdy, neobecně lze říct, že nájem na dobu neurčitou, protože lze snadněji
vypovědět než nájem sjednaný na dobu určitou.
5. Uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a až po rekonstrukci budovy
převod do vlastnictví kupujícího.
Tyto smlouvy mají nejzávažnější úskalí, a to taková, že bez právníka
neuzavírat. To proto, že pokud následně nedojde k uzavření kupní smlouvy
(a její uzavření nelze ani soudně vymoci), obci zůstává povinnost uhradit
zhodnocení nemovitosti. Zaznamenala jsem případy, že si takto firmy
„vyrobily“ značné stavební zakázky, aniž bylo jejich úmyslem nemovitost
koupit.
Obecně lze říct, že obec by si vždy měla nechat možnost rozhodovat se po
svém – zakotvit „právo“, nikoli povinnost odstoupit, neměla by se
limitovat cenami, může dát sankci, ale nemusí, může rozhodnout podle pořadí,
anebo může nabídkové řízení zrušit, apod. Čím více má volnosti
v rozhodování, tím lépe ve prospěch občanů v té které situaci může
rozhodovat.
© Mgr.Jana Hamplová
advokátka