OBEC A ZÁVAZKOVÉ PRÁVO – II.
Kupní, směná a darovací smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem aneb jak má správně prodávat pozemky, byty a domy, jak je měnit a jak je správně darovat
Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem je další z nejčastěji uzavíraných smluv v obcích a městech. Má svoje úskalí, které se často projeví až v případě sporu. Není proto od věci na zvláštnosti uzavírání těchto smluv v obcích a městech upozornit.
- Ustanovení § 39 zákona o obcích a otázky praxe
Ustanovení § 39, odst.1 zákona o obcích č. 128/2000 Sb. zní takto:
Odst.1: Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
Zákon tedy stanoví zcela shodné povinnosti jak pro prodej, tak pro směnu a darování, tedy shodné povinnosti u těch dispozic, kde dochází ke změně vlastnictví. Vždy musí být zveřejněn záměr obce, a to podle stanovených pravidel.
Který orgán rozhoduje o zveřejnění záměru?
Je přípustný adresný záměr?
Co jsou to zvláštní zákony?
Může obec upozornit nájemníky na prodej adresně?
Musí být úřední deska přístupná 24 hodin denně?
A jak nakládat o smlouvě o bezúplatném převodu?
Musí obec zveřejňovat záměr koupit nebo přijmout dar?
Musí obec určit, do kdy se mají dávat nabídky?
Může obec již jednou zveřejněný záměr zrušit?
Může obec již jednou zveřejněný záměr změnit?
Za jak dlouho od zveřejnění záměru lze prodat, směnit, darovat?
Musí mít zastupitelé při schvalování před sebou smlouvu?
Kdo může u soudu napadnout již uzavřenou smlouvu?
Odst. 2: Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.
Pokud se jedná o cenu, zákon dává základní pravidla. Nelze opominout, že toto ustanovení souvisí s dalším pokynem zákonodárce, který je uveden v ustanovení § 38, odst.1: „Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku.“ Toto ustanovení by spíše vedlo k výkladu, že obec se majetku nemá zbavovat, ale rozvíjet ho, což patrně též zákonodárce měl v úmyslu. Nicméně nelze opominout, že bez prodeje jednoho majetku by např. nešlo udržovat ten další (získá peníze na zhodnocení jiného majetku), nebo že obec na údržbu veškerého majetku nemá peníze (proto některý předá raději jiným vlastníkům), nebo jej dokonce skutečně nepotřebuje (pozemky, které by jinak musela udržovat bez nějakého důvodu), ale zásadní princip právní úpravy je ten, že obec se nemá majetku zbavovat bezdůvodně. Proto je vhodné, bez ohledu na to, že to zákon přímo nepřikazuje, uvést stručný motiv prodeje nemovitého majetku obce, aby bylo jasné, že nejde o prodej bezdůvodný či samoúčelný. Zákon tedy samozřejmě s možnými dispozicemi s majetkem musí počítat, a činí tak v citovaném § 39.
Pokud jde o určení ceny, za kterou se majetek prodává, má to být za cenu v místě a čase obvyklou, ale nemusí to být vždy – což je zřetelné ze slůvka „zpravidla“, tedy ne vždy.
Co je to cena v místě a čase obvyklá a jak ji má obec zjistit?
Jaké má být zvodnění odchylky?
Kdy může dojít k darování nemovitého majetku?
Odst.3: Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.
OTÁZKY PRAXE
Nájem nebo výpůjčka?
Do kdy dát nabídky a vyjádřit se?
Lze zveřejnit adresný záměr?
Obsah záměru versus smlouva.
ZÁMĚR – BUDOUCÍ SMLOUVA – SMLOUVA
Jaký postup když nájemní smlouva skončí?
Lze záměr zrušit, změnit, vyhlásit nový?
Co když obec/město kupuje? Zveřejňuje?
Může obec upozornit zájemce adresně?
Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný = VELKÉ NEBEZPEČÍ
- neplatnost je absolutní
- strany si musí vrátit plnění (a uhradit případné zhodnocení majetku)
- lhůta 10 let (vydržení v dobré víře)
- může napadnout kdokoli
- důkazní nouze – nutno prokázat!
Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
OTÁZKY PRAXE
Co je to zvláštní zákon? = KATASTRÁLNÍ ZÁKONY
Tzn. nelze zveřejňovat „část pozemku“
+ nelze nespecifikovat nemovitosti
+ POZOR NA BYTOVÉ JEDNOTKY a jejich označení
Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.
OTÁZKY PRAXE
Co je to cena v místě a čase obvyklá?
Musí být tato cena vždy? A jak ji zjistit?
Co může způsobit absence odůvodnění?
A jaké má být odůvodnění odchylky? Nejčastěji dumpingové ceny bytů.
POZOR na ustanovení § 2 zákona o obcích: Obec při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem.
Malé zákeřnosti
Kdy také musíme vyhlásit záměr:
- po skončení nájmu nemovitosti na dobu určitou
- bytová jednotka po 6 měsíční přednostní lhůtě nájemce
Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.
© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová
advokátka