Cena v místě a čase obvyklá a prodej nemovitostí v obcích a městech … aneb jak být odsouzen snadno a rychle
Titulek je samozřejmě tak trochu nadsázka. Ale jen trochu. Prodej nemovitostí se stal v obcích a městech noční můrou. Z mnoha důvodů. Zastupitelé se bojí hlasovat, padají desítky otázek. Musíme mít na každou nemovitost znalecký posudek? A co je to vlastně cena v místě a čase obvyklá? A kde jsou meze hospodárnosti a nehospodárnosti? To vše je zarámováno do hrozby obvinění z trestného činu porušování povinnosti při správě cizího majetku.
Ale začněme od počátku
Tedy od klíčových ustanovení zákona o obcích. Není to v první řadě § 39, jak bychom se, pokud jde o prodej nemovitosti, domnívali. Na významu, alespoň pokud jde o zásahy ministerstva vnitra v tom lepším případě, nebo policie v tom horším případě, v posledních letech nabyl §38, odst.1:
„Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku.“
Co z tohoto ustanovení vyplývá?
Především to, že obec má pečovat o zachování a rozvoj svého majetku, tedy i majetku nemovitého. Pokud tedy chce majetek prodávat, měla by v první řadě zdůvodnit, proč jej vůbec prodává, laicky řečeno, proč se domnívá, že je pro ni nepotřebný, nebo jaký jiný důvod sám akt prodeje má.
Tímto důvodem může být i to, že prodejem chce získat peníze na investice a zhodnocení jiného majetku, které by jinak neměla, nebo že majetek vydělá méně, než je třeba do něj investovat, nebo že prodejem chce obec něco jiného nebo někoho jiného podpořit (zájmovou činnost – například), nebo že chce vyhovět svým občanům, kteří chtějí být vlastníky bytů a sami se o ně starat, a tak dále. Tedy aniž se zabýváme primárně cenou, měli bychom umět odpovědět na jednoduchou otázku, která může kdykoli od kohokoliv přijít – a proč jste vlastně tu nemovitost prodávali?
Případ z praxe – tuto otázku položili vyšetřovatelé policie zastupitelům jednoho města v případě objektu na náměstí, a dočkali se mimo jiné těchto odpovědí:
„Protože to navrhl starosta.“
„Protože nám to řekl předseda koaliční strany na poradě zastupitelského klubu.“
„Protože to úřad připravil.“
„Protože to daná firma chtěla koupit.“
„Já ani nevím, bylo to v materiálech, cena byla slušná, tak proč ne.“
„Protože když už rada vyvěsila záměr, bylo nám hloupé to neprodat.“
Nemusím podotýkat, jaké to bylo pro vyšetřovatele sousto. Žádná z těch odpovědí přitom neobsahuje to, co je tzv. mezi řádky upraveno a požadováno v ustanovení § 38 – veřejný zájem obce či města.
Z toho vyplývá první rada – nežrozhodujeme o vyvěšení záměru a prodeji nemovitosti, formulujme, i kdyby jednoduše, proč vlastně nemovitost prodáváme.
Ty důvody by měly být v souladu s nějakým veřejným zájmem obce, tedy především být objektivní a zcela pochopitelné, podložené alespoň základní fakty. Pokud argumentujeme vysokými náklady, měly by být vyčísleny, pokud podporujeme zájmovou činnost, mějme na mysli i obranu proti spekulaci – například ujednáním o výhradě zpětné koupě, apod.
Dané ustanovení však hovoří také o hospodárnosti, a s tím už se dostáváme k § 39, který je takovou „biblí“ prodeje nemovitostí.
To, že podle odst.1 musí být vyvěšen záměr, je již notoricky známé.
Jaká jsou nejčastější úskalí záměru, a jak jim můžeme včas předejít.
To, co se v praxi podceňuje, je obsah záměru. Vyvěsí se prostě „tak nějak“, a pak se, v případě problému, obec už jen diví. Tedy podceňuje se to, co do záměru uvedeme (nebo naopak neuvedeme), protože obojí nám může působit velké problémy.
„Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona15a) platnými ke dni zveřejnění záměru“.
Sám text je již dobou tak trochu překonán. Například neobsahuje pacht, který však není předmětem tohoto textu, tedy jej ponecháme stranou. Pokud však text zákona uvádí, že se nám mají hlásit zájemci o dar (!!!), nebo o směnu (!!!), je to tak trochu úsměvné. Pokud očekávat vyjádření, pak by bylo logičtější od občanů obce, zda s prodeje, směnou či darem souhlasí, nebo zda mají jiný názor. Zájemci se hlásí především o zakoupení nemovitosti, a zde už je obsah záměru, pokud jde o cenu v místě a čase obvyklou, důležitý. V otázkách ceny se totiž dělají největší chyby, někdy až amatérské.
Co tedy platí, pokud jde o cenu nabízené nemovitosti, a zveřejněný záměr?
Zveřejněný záměr nemusí cenu vůbec obsahovat.
Je to paradoxní, ale je to tak, zákon nic takového nepožaduje. Obec zveřejní záměr, a čeká na nabídky. Je ale potom otázkou, od čeho se má zájemce tzv. odrazit, často se pak ptají stejně na obci, jaká je představa obce, a to už nesmí sdělovat vůbec nikdo – obec je v daném případě zastupitelstvo, takže starosta, který „naznačuje“, si koleduje o malér. Platí tedy známá filmová hláška „My nesmíme ani naznačovat.“
Obec musí při prodeji vždy znát cenu v místě a čase obvyklou
Nejlépe z aktuálního znaleckého posudku, nebo alespoň z posudku, který ohodnocuje téměř obdobnou nemovitost (například sousední stavební pozemky apod.). Přesto lze konkrétní posudek jen doporučit, i když znamená pro obec vyšší výdaje – má to hned tři důvody.
- „alibi“ pro zastupitele, že nic nezanedbali
- Informaci, zda je třeba odůvodňovat prodej za cenu nižší
- Umožňuje zveřejnit kvalifikovanější záměr
Obce se často spoléhají na sdělení realitních kanceláří. Je však nutné podotknout, že uznání podobných listin může být sporné, ne-li kontraproduktivní – čelit otázkám, proč právě ta a ta kancelář, a proč jen jedna, apod., není nic příjemného. Znalecký posudek s tzv. kulatým razítkem je neoddiskutovatelný. Důvod je jasný – přísnost zákona o obcích v § 39, odst.2:
„Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné“.
Příklad z praxe – obec se domnívala, že prodává za cenu v místě a čase obvyklou, protože za dané ceny „prodávala vždycky“. Znalecký posudek prokázal opak, a smlouvy byly absolutně neplatné.
Rada druhá – vyhotovujme znalecké posudky. Tím že budeme šetřit obecní peníze, ohrožujeme jen sami sebe i své smluvní partnery.
JUDIKATURA
Nejvyšší soud ČR, 11/15/2010, Spisová značka: 28 Cdo 3950/2010
„Smlouva o úplatném převodu obecního majetku za cenu podstatně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, je bez náležitého zdůvodnění této odchylky neplatná podle § 39 obč. zák., neboť svým obsahem odporuje zákonu (§ 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů)“.
Cena v místě a čase obvyklá se tedy praktikuje již dlouho. Nové je to, že se zakotvila absolutní neplatnost přímo do zákona o obcích, a nejen to – soudy musí tuto otázku zkoumat z úřední povinnosti.
Otázka doby – víme vůbec, co je to cena v místě a čase obvyklá?
Pojmem cena obvyklá se označuje cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. Název „obecná cena“ je používán zejména v soudní praxi, v současné době se někdy používá termín „tržní cena“ či „tržní hodnota“, v zákonu o oceňování majetku se pak hovoří o „ceně obvyklé“. Je pak otázkou, i když máme znalecký posudek na tuto cenu, ale za ni nelze opakovaně nemovitost prodat, zda je cena skutečně v místě a čase obvyklá, když to prostě „nikdo koupit nechce“ – viz dále aktuální kauza města Postoloprty. V každém případě platí, že máme-li na tuto cenu posudek, a prodáváme-li za nižší, je jistě legitimním důvodem odůvodnění, že za cenu dle znaleckého posudku se nenašel kupující, a proto město přistoupilo i na nižší nabídku. I tak musíme mít za zřeteli výše citované ustanovení § 39, odst.1, a raději, chceme-li mít úplnou jistotu „nenapadnutelnosti“, buď mějme záměr zveřejněný déle, nebo opakovaně.
Cena může být v záměru uvedena více způsoby
- Kdo dá víc – pokud chce obec dosáhnout co nejvyšší nabídky, je jistě na místě formulace „obec prodá nejvyšší nabídce,“ nejméně tolik a tolik. Má to ale svá úskalí – nemůže pak již rozhodnout jinak.
- Obec žádá nejméně cenu v místě a čase obvyklou, která činí tolik a tolik – je to pojištění požadavku zákona, nicméně ani pak již obec nemůže přistoupit na nabídku nižší.
- Cena v místě a čase obvyklá činí tolik a tolik – je to informace pro zájemce, přitom neurčuje žádné mantinely rozhodování. Mohou padnout nabídky vyšší, mohou padnout nabídky nižší, a je na obci, aby pak prodej za cenu nižší odůvodnila.
Rada třetí – postačuje, jaká přísná pravidla nám dává zákon. Proto si sami další limity nevytvářejme. Cenu v místě a čase obvyklou proto zveřejňujme jen jako informaci pro zájemce, a nabídky nechejme na zájemcích samotných. Sami si pak rozhodneme, jak se nám bude nabídka zamlouvat. Judikatura už jasně řekla, že obec nemusí vždy prodat nejvyšší nabídce.
Jak s nabídkami přímo na zastupitelstvu? A musíme vždy prodat, když už zveřejníme záměr?
Abychom se vyhnuli souboji přímo na zastupitelstvu, zvolme jednoduchou metodu – „Nabídky musí být doručeny nejpozději do tehdy a do tehdy, na jiné nebude brán zřetel“.
A abychom se nepřeli se zájemci o náklady za účast, když nakonec neprodáme, dejme do záměru větu „Obec si vyhrazuje právo nepřijmout žádnou nabídku.“
Pozor na dar
Pokud někomu nemovitost darujeme, jedná se o absolutní odchylku od ceny v místě a čase obvyklé. Darování proto vždy pečlivě odůvodněme, i když nám to zákon přímo nezakazuje.
Kdy si tedy můžeme vyrobit vážný problém
Neodůvodníme, proč vůbec prodáváme.
Nezveřejníme záměr.
V rozhodnutí se od záměru odchýlíme v některé podstatné skutečnosti.
Neznáme cenu v místě a čase obvyklou.
Neodůvodníme odchylku od ceny v místě a čase obvyklé.
Co tvrdíme, neumíme prokázat.
Aktuální případ z praxe – město Postoloprty
JEDENÁCT ODSOUZENÝCH ZASTUPITELŮ – NA POČÁTKU BYLA KOUPĚ
Město Postoloprty nabylo v roce 2008 spoluvlastnický podíl 1/3 předmětné nemovitosti za cenu 519.518,- Kč, a tím se stalo výlučným vlastníkem celé nemovitosti. Znalecký posudek zněl na částku 1.558.550,- Kč. Cena výkupu tedy odpovídala ceně dle znaleckého posudku. Tímto krokem se stalo město výlučným vlastníkem, což byl hlavní cíl. V listopadu 2008 se město rozhodlo nemovitost prodat a zveřejnilo v souladu se zákonem o obcích záměr prodeje za nabídkovou kupní cenu 1.609.325,- Kč. V důvodové zprávě se uvádí výslovně, že mimo jednoho nejsou prostory v objektu užívány z důvodu špatného technického stavu objektu. Nepřišla žádná nabídka. Po dobu tří let nepodařilo nemovitost prodat, nebyla užívána a zhoršoval se její technický stav, zastupitelstvo se proto rozhodlo snížit kupní cenu.
Důvodová zpráva obsahovala mimo jiné: „…Ostatní nebytové prostory v prvním patře jsou zničeny, stropy podmáčené, podlahy se propadají. Není zde zavedena voda ani topení,… chybí některá okna. Dům by potřeboval novou střechu, začíná opadávat omítka.“ Zastupitelstvo v roce 2011 schválilo zveřejnění záměru prodat nemovitost za kupní cenu 1.000.000,- Kč. Na tuto nabídku reagoval jediný zájemce, který akceptoval cenu 1.000.000,- Kč, kterou ale chtěl složit v hotovosti Zastupitelstvo města tento prodej neschválilo (přijetí hotovosti takové výše je porušením zákona). Nemovitost byla zařazena do tzv. stálé nabídky k prodeji za stejných podmínek.
Nemovitost byla ve stálé nabídce, a proto město obdrželo v dalším období dvě nabídky:
A. Opakovaná nabídka za cenu 1.000.000,- Kč, opět s nabídkou platby v hotovosti, ze dne 29.8.2011
B. Nabídka pana J.T. ze dne 10.10.2011 s nabídkou kupní ceny 500.000,- Kč s tím, že dům je ve špatném technickém stavu, zájemce navrhoval dvě splátky, a to 250.000,- Kč před podpisem kupní smlouvy, a 250.000,- Kč v roce 2012.
Zastupitelstvo neschválilo usnesením prodej za 500.000,- Kč, a nemovitost stáhlo z prodeje, a uložilo zjistit technický stav nemovitosti.
Od 1.3.2012 do 30.9. 2013 byla nemovitost bez nájemců, v této době město provádělo nezbytné udržovací práce.
Od 16.7.2013 byla schválena smlouva o nájmu části nebytových prostor, po řádně zveřejněném záměru pronajmout v období.
Nájemkyně projevila za určitý čas zájem i o zakoupení nemovitosti, a deklarovala, že by objekt koupili, kdyby cena nepřesáhla dříve zveřejněnou kupní cenu 1.000.000,- Kč. Zájem o zakoupení obdrželo město dne 17.8.2015. Město na základě této žádosti zveřejnilo záměr opět za cenu 1.000.000,- Kč.
Zájemce podal standardní písemnou žádost, zastupitelstvo města schválilo prodej nemovitosti.
Následně zájemce sdělil městu, že mu nebude poskytnuta hypotéka, mj. z důvodu špatného technického stavu objektu, ale že navrhují městu jiný způsob platby.
Žádost o jinou formu úhrady kupní ceny schválilo zastupitelstvo usnesením číslo 235/2015 dne 16.12.2015. Takto byla pak následně uzavřena kupní smlouva.
Na dané zastupitelstvo 16.12.2015, kde se schvaloval už jen způsob úhrady kupní ceny, byla doručena žádost pana J. T., který v žádosti nabízel cenu 1.010.000,- Kč ve dvou splátkách. Žadatel byl výslovně upozorněn, že o tom, komu bude prodáno, již bylo rozhodnuto, že je na daném zasedání schvalován jen způsob úhrady kupní ceny.
Dne 21.12.2015 adresoval pan J. T. (který kdysi nabízel cenu 500.000,- Kč) zastupitelstvu města „Stížnost o zastavení prodeje domu č.p. 74“.
Dne 10.2.2016 zastupitelstvo neschválilo žádost o odkoupení, a schválilo vyřízení stížnosti jako neoprávněné.
Pan J. T. podal dne 17.12.2015 trestní oznámení, na základě kterého bylo zahájeno trestní stíhání členů zastupitelstva – dne 29. března 2017 Okresním soudem v Chomutově Trestní příkaz č.j. 3T 19/2017 o spáchání přečinu porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti podle § 221, odst.1 trestního zákona.
Zastupitelům se klade za vinu, že
a) hlasovali pro prodej nemovitosti za 1.000.000,- Kč, tedy za podstatně nižší cenu, než jaká byla v místě a čase dosažitelná, neboť cena v době převodu (!!!) odpovídala částce 1.502.840,- Kč
b) že nerespektovali závazné podmínky pro prodej bytových domů, když si nenechali vypracovat znalecký posudek
c) a byli si vědomi, že město investovalo do objektu v letech 2013 – 2014 částku 469.631,76 Kč
a soud dochází k závěru, že způsobili městu škodu nejméně 502.840,- Kč (!!!!)
NÁZOR AUTORKY TEXTU
Důvody pro nabízenou cenu 1.000.000,- Kč zde ale nepochybně byly, a ty důvody jsou jasně dohledatelné a doložitelné:
- marná opakovaná snaha o prodej v minulosti
- pokud byla nabídka, tak vždy jen jediná
- technický stav objektu, který se nadále zhoršoval
- z toho vyplývající stálé investice do údržby
- nezájem o to objekt využívat třetími osobami formou nájmu (technický stav)
- vysoké náklady rekonstrukce, které by se nikdy v nájmu nevrátily
- nejistý prodej i po případné rekonstrukci
- nevyužitelnost majetku pro město samé
Zastupitelstvo vždy dodržovalo zákon. Za nízkou cenu neprodalo. Vždy rozhodoval správný orgán. Vždy byly popsány důvody. Selhala opakovaná snaha o odprodej.
Přesto došlo k odsouzení. Za to, že „možná by mohli dosáhnout jiné ceny“ – jen nikdo neřekl, jak, když se o to marně snažili několik let. Věc není ještě pravomocně skončena, a budeme ji sledovat.
Poznámka:
Autorka článku poskytovala k věci kvalifikované právní stanovisko, které bude využito v právní obraně členů zastupitelstva. Proto je s případem detailně obeznámena včetně znalosti dokumentace.
Postup označilo za legitimní i Ministerstvo vnitra ČR. Orgány činnými v trestním řízení ani soudem k tomu nebylo přihlíženo.
NÁZOR – Co z případu města Postoloprty vyplývá?
Především to, že oblast samosprávy není jak pro policii, tak pro státní zastupitelství, tak pro některé soudy, ještě zcela čitelná a srozumitelná. V daném případě udělali zastupitelé vše, o čem se píše v tomto článku, a jejich jednání je jasně odůvodnitelné a pochopitelné. Dodrželi jak zákon, tak vlastní rozhodnutí – například na nabídku, která přišla až po rozhodnutí, už nereflektovali. Zde mimo jiné dodrželi i dobré mravy – podat nabídku s výhodou znalosti předchozí, účelově zvýšenou o 10.000,- Kč, a čekat tzv. pozitivní diskriminaci, je prostě nemravné. Zastupitelé nepodlehli ani „pokušení“ přijmout hotovost, protože to zákon zapovídá. Sledovali především to, aby nemovitost byla využívána – což v případě nájemkyně bylo nejvíce pravděpodobné. Pokud byli zastupitelé odsouzení za poručování povinnosti při správě cizího majetku, je nutné doufat, že soudní řízení nakonec dopadne v jejich prospěch. Kdyby takto mělo být hodnoceno rozhodování samosprávy, je zcela popřena její samostatnost, která je zakotvena v Ústavě ČR. Neobávám se tak říct, že dané odsouzení zastupitelé je excesem v rozhodovací praxi soudů, a vstoupí do „dějin“ judikatury, která se samosprávou zabývá. Samozřejmě negativně – jako rozhodnutí zcela nesprávné a zastupitele bezdůvodně dehonestující.
© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová
advokátka