Dvě nenápadné novely zákona o obcích s velmi nápadnými důsledky

Zákon o obcích byl novelizován v roce 2016 (s účinností k 1.7.2016) a teď naposledy s účinností k 2.9.2017. Novely to nebyly rozsáhlé, šlo v podstatě o věty. Nicméně velmi důležité věty. Jak zjišťuji v praxi, zastupitelé často nevědí, jak se s těmito dvěma změnami „popasovat“, resp. často tápou, na co mají hlavně myslet, zda jedno ustanovení nenahrazuje druhé, zkrátka je v tom trochu zmatek. A protože se jedná o hospodaření obcí a o ceny nemovitostí, jde o věc velmi vážnou na to, aby obce a města dělaly pokusy, jak novelizovaná znění vlastně v praxi aplikovat. 

Novela zákona o obcích z roku 2016

Novela ustanovení § 39, odst.2, zavedla následek absolutní neplatnosti právního jednání obce v případě, není-li v rozhodnutí orgánu obce odůvodněna odchylka od ceny v místě a čase obvyklé. Jedná se o neplatnost absolutní, tedy neplatnost, o které se tzv. nediskutuje, nejde ji zpětně zhojit, a ke které přihlíží soud z úřední povinnosti. To je například u soudního jednání velmi nebezpečné. 

§ 39, odst.2 – původní znění účinné do 30.6.2016

„Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna“.

§ 39, odst.2 – nové znění účinné od 1.7.2016

„Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné“.

Obce si tedy už nemohou dovolit riskovat s cenou nakládat „volně“, odhadem, a zpravidla se neobejdou bez znaleckých posudků. Své kouzlo ztratily zásady prodeje, kde se ceny v obci „určovaly“, protože mohou být rizikové. To vše obce trápí, protože to zvyšuje náklady, protahuje prodeje, často jde přitom o kousky narovnávaných pozemků apod. Jde se tedy vyhnout znaleckým posudkům? Je vůbec rozumné riskovat?

Riskovat nikdy. Nicméně můžeme použít selský rozum. Jedna z cest je udělat znalecké posudky „typové“, tedy nechat obecně odhadnout, jak se pohybují v obci stavební pozemky, jak zemědělská půda, jak pozemek pod komunikací apod. A podle toho potom prodávat více nemovitostí. Na významnější majetek ovšem posudek vždy raději vyhotovme, protože ušetření může přijít obec nakonec velmi draho. O tom už bylo ostatně napsáno mnohé.

Jednou z novinek však je v praxi využívané „podmíněné odůvodnění“. Zákon je neuvádí, ale ani je nezakazuje. Co je to podmíněné odůvodnění? Chytrá formulace tam, kde si nejsme zcela jisti, že prodáváme za cenu v místě a čase obvyklou, prodáváme ale logicky například kousek pozemku, který narovnává právní vztahy, dlouhodobě respektované.

Jak může znít podmíněné odůvodnění odchylky od ceny v místě a čase obvyklé

Obec Dolní Lhota prodává pozemek č. 123/45 v k.ú. a obci Dolní Lhota manželům Josefu a marii Novákovým, a to za cenu 20,- Kč za m2; v případě, že by tato cena byla shledána za cenu nižší než v místě a čase obvyklou, odůvodňujeme výši kupní ceny dlouhodobou péčí kupujících o daný pozemek, nevyužitelností pozemku pro obec a narovnáním právního stavu právního se stavem skutečným, na kterém má obec právní zájem.

Obec tedy neprohlašuje ihned, že cena je nižší, než je v místě a čase obvyklé, ale s touto eventualitou ve svém rozhodnutí počítá. Dikce zákona je tak naplněna, a obec ani kupující neriskuje napadení této transakce v budoucnu. Je to důležité nejen pro platnost a neplatnost právního jednání samosprávy, ale rovněž o trestněprávní odpovědnost členů zastupitelstva a jejich povinnosti případně uhradit škodu neekonomickým prodejem vzniklou. Opatrným usnesením řešíme všechna tato nebezpečí najednou.

V každém případě platí, že otázku ceny v místě a čase obvyklé nesmíme podcenit. Buď

  1. ji skutečně známe sami (z jiných smluv nebo z jiných, obdobných znaleckých posudků), nebo
  2. si necháme vyhotovit znalecký posudek nebo
  3. nejsme si jisti, nechceme dělat znalecký posudek; pak použijeme podmíněné odůvodnění

Novela ze září 2017

Zatímco z novely z července roku 2016 jsme více či méně nešťastni, protože neskutečně zformalizovala a zpřísnila majetkoprávní dispozice i s malými kousky pozemků, novela, která nabyla účinnosti od 2.9.2017, je pro obce „výhrou“. Malou, první, ale velmi důležitou. Proč?

§ 38, odst. 1 – původní znění

„Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede účetnictví podle zákona o účetnictví“.

§ 38, odst. 1 – nové znění účinné od 2.9.2017

„Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Porušením povinností stanovených ve větě první a druhé není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn. Obec vede účetnictví podle zákona o účetnictví“.

Novela zavádí nový pojem, a to „jiný důležitý zájem obce“ … než co? Než je hospodárnost a účelnost. Jedná se skutečně o průlom v dosavadním chápání hospodaření s majetkem samosprávy, ale když se nad tím zamyslíme, pak ve své podstatě vystihuje podstatu samosprávy – právo samostatně rozhodovat jakkoli, i nehospodárně, za jediné podmínky – že tento svůj postup odůvodní právě tím jiným důležitým zájmem obce.

Co je to jiný důležitý zájem obce?

Cokoli, co je obec schopna objektivně odůvodnit, a jako jiný zájem obce, který je v zájmu jejích občanů, ho pochopí každá třetí osoba. Půjde tedy o legitimní kreativitu ve formulaci těchto zájmů. Ale pozor – to neznamená, že obec by mohla majetkem „mrhat“ – i tzv. nehospodárný a neúčelný výdaj nesmí být pouze „rozhazováním“ peněz. Tedy zdánlivý protimluv – že i nehospodárnost musí být ve své podstatě „hospodárná“ a nesmí být lehkomyslná je zcela na místě.

Co může být jiným důležitým zájmem obce?

To závisí na potřebách dané obce a na „kreativitě“ a slovní obratnosti zastupitelů.

Například velmi levný prodej stavebních pozemků může být motivován zájmem obce udržet v obci mladé rodiny, aby neklesal počet obyvatel. Je to legitimní zájem, který je však nutné takto formulovat, nezapomenout současně odůvodnit shodně odchylku od ceny v místě a čase obvyklé. POZOR – současně je nutné vytvořit smluvní zábrany případným spekulacím s těmito pozemky, tedy lidově řečeno, aby mladé rodiny levně nekoupily, a pak draze neprodaly realitním kancelářím nebo stavebním firmám. Tedy nesmí se zapomínat na pojistky proti „lidskému“ jednání. 

To, že obec bude přispívat na zdravotní sestru místnímu lékaři, není její povinností, ale neekonomickým zájmem obce může být to, aby tam lékař vůbec zůstal.

Také obdobně jiným zájmem může být pozvání drahé světové kapely, když zájmem obce je dostat obec do povědomí v rámci cestovního ruchu apod. nelze tedy úhradu známé kapely považovat za nehospodárný výdaj, pokud má k němu obec jasně formulované důvody.

Levný prodej bytových jednotek je na hraně, a obce a města by měly pečlivě zvážit, jak chtějí jít s cenou dolů. Není totiž k tomu příliš důvodů – preferovat nájemce obecních bytů před jinými by nemuselo být vnímáno právě dobře. Přesto i zde lze nějaké důvody vysledovat – například obec sníží cenu na 80% proto, aby prodala všechny byty najednou (motivace nájemců ke koupi v daný okamžik), nebo stav jednotek, do kterých obec dlouho neinvestovala, opět podpora mladých rodin, nutnost okamžitých investic ze strany kupujících (havarijní stav některé části domu) apod. Jde tedy o rozumnou úvahu, která obstojí v očích třetí osoby. A nezapomínejme opět na protispekulační pojistky – výhradu zpětného prodeje v kombinaci s předkupními právy apod.      

Nezapomínejme…

  • Lepší jsou vždy tři až čtyři důvody než žádný důvod tzv. nehospodárného jednání obce.
  • I když plníme jiné zájmy obce, nezapomínejme odůvodnit to, proč je cena nižší než v místě a čase obvyklá
  • Důvody v obou případech by měly být objektivní (s nadsázkou – není možné odůvodnit nízkou cenu bytů v domě tím, že tam bydlí několik zastupitelů obce)

Ale současně…

Neobávejme se rozhodovat po svém, tedy samosprávně. Samospráva je samostatná, a pokud rozhoduje v zájmu svých občanů, nemůže jí být nic vytknuto, pokud své kroky v případě vnější nehospodárnosti řádně odůvodní. Velký prostor k tomu dala právě ta jedna nenápadná věta účinná od září tohoto roku. Tak ať ji nepřehlédnete.

© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová

advokátka