2018 – MO – Nemovitosti a dispozice s nimi 1.

Dispozice s nemovitostmi I.

NA CO NESMÍ OBCE A MĚSTA ZAPOMÍNAT A ZAPOMÍNAJÍ

Dispozice s nemovitostmi byly v obcích a městech vždy náročnou právní disciplínou. A co víc, nároky na tyto dispozice s nemovitým majetkem se v průběhu let stupňovaly. Často se dokonce spojovaly s případnou odpovědností za škodu a s trestněprávní odpovědností za porušování povinnosti při správě cizího majetku (viz kauza města Postoloprty, popsaná v Moderní obci v minulém roce). Prodat dobře nemovitost se tak stalo téměř kaskadérským počinem. Platí sice, že není-li žalobce, není soudce, ale když se pak tzv. žalobce najde, mají zastupitelé někdy i na několik let „vystaráno“ – tedy pokud jde o starosti a těžké spaní. Neznamená to přitom, že by byli lehkovážní – jen se prostě ve složitých podmínkách převodů až tak neorientují. Když pak chtějí k tomu všemu ještě konat „dobré skutky“, a vycházet vstříc občanům, na potencionální problém je zaděláno.

Proto jsem se rozhodla shrnout tuto problematiku v následujícím textu, abychom si převody nemovitostí připomenuli tak trochu z jiného pohledu.

Prodej nemovitosti má několik fází

Když prodáváme nemovitost, pak musíme projít těmito fázemi.

1. Schválení zveřejnění záměru

Schvaluje jej zastupitelstvo, může jej dle názoru MV ČR i soudů schválit i rada nebo starosta v pravomoci rady. U složitějších prodejů bych však vždy doporučila schválení zastupitelstvem. Proč? Obsah záměru přímo ovlivňuje obsah budoucí smlouvy, a zastupitelstvo se s ním nakonec tak, jak jej zveřejnila rada nebo starosta, nemusí ztotožnit (nebo se rozhodne, že se nemovitost vůbec nebude prodávat – pak to vypadá, že si z občanů dělá obec legraci). Zveřejnění záměru by se pak muselo rušit nebo opakovat, protože nelze uzavřít smlouvu jiného obsahu, než jak bylo deklarováno v záměru, resp. konečné slovo, zda se vůbec prodá, schvaluje zastupitelstvo.     

• Zveřejněný záměr

Záměr prodat nemusí sice podle zákona obsahovat vše, co bude pak obsahovat smlouva, ale velmi bych se přimlouvala za to, aby tam bylo vše podstatné, co bude chtít obec do smlouvy zakotvit – aby zájemci věděli, o co se vlastně ucházejí, s jakými podmínkami. Mohli by pak totiž namítat, že se hlásili o nemovitost za určitých podmínek, a obec je nemůže v průběhu prodeje stupňovat. Proto složitější prodeje bychom neměli podceňovat, a záměr připravit zcela dokonale. Jaké děláme nejčastější chyby?

1. Záměr je příliš stručný a obecný, takže zájemce neví, od jaké ceny se má například odrazit
2. Není ohraničena doba, do které mají zájemci podat své nabídky – může se pak stát, že zájemce vyslechne čtené nabídky na zastupitelstvu a vstane a přidá další – nikdo mu v tom nemůže zabránit
3. Pokud zveřejňujeme tzv. adresnou nabídku – obec zveřejňuje záměr prodat nemovitost manželům Josefu a Evě Novákovým, musí ze záměru vyplývat, že i ostatní mohou podávat nabídky
4. Pokud chceme do smlouvy uvést důležité podmínky, např. zřízení služebnosti, zakotvení právě zpětné koupě nebo předkupní právo, mělo by to být již v záměru
5. Pokud v záměru uvedeme, že se prodá nejvyšší nabídce, musíme to pak již dodržet, i kdyby se nám líbila o něco nižší nabídka. Není důvodu se takto omezovat v rozhodování. Dokonce je možné výslovně uvést, že obec nemusí prodat nejvyšší nabídce.
6. Pokud v záměru uvedeme, že nemovitosti se prodají jen jako soubor (tedy společně), nesmíme pak prodávat odděleně (sami se zbytečně omezujeme v rozhodování) 
7. Mělo by být také uvedeno, že záměr může obec zrušit bez udání důvodu; pak nemůže nikdo žádat náhradu škody za právem spojené s podáním např. složitější nabídky
8. Obec neudělá chybu, když uvede, že v případě neúplné nebo nesrozumitelné nabídky může obec požádat dotyčného o upřesnění – vyhne se tak nařčení, že někomu „nadržuje“ a navádí ho, jak má podat bezvadnou nabídku

Na základě špatného záměru můžeme způsobit absolutní neplatnost uzavřené smlouvy, například:

• Přes deklaraci, že bude prodáno nejvyšší nabídce, prodáme nabídce nižší. Žádné odůvodnění nám v daném případě nepomůže.
• Přes deklaraci, že bude prodáno jen jako celek, připustíme prodej po jednotlivých parcelách. 
• Přes deklaraci, že kupní cena bude muset být uhrazena před podpisem kupní smlouvy na účet obce, připustíme, aby cena byla hrazena ve splátkách.
• Přes deklaraci, že obec tam bude chtít ve svůj prospěch zřídit služebnost, nakonec od tohoto požadavku ve smlouvě ustoupí
• Před adresný záměr prodeje manželům Josefu a Evě Novákovým se nakonec nemovitosti prodají jejich dětem, protože „to tak bude lepší“

Podobné chyby může napadat vedle ostatních zájemců i „neúčastník“ výběrového řízení, protože může tvrdit, že kdyby tam dané podmínky nebyly, sám by se o prodej ucházel. Tedy v podstatě kdokoli.

Projev zájmu

Zájem o koupi se považuje za jednoduchý krok. Není tomu tak, a je na obci, aby ohlídala jeho bezvadnost. Nejčastější chyby:

1. Projev zájmu by měl následovat až po zveřejnění záměru, tedy pokud někdo požádá například o prodej pozemku, není to de facto projev zájmu, ale pouze iniciování procesu prodeje (pokud obec tento pozemek prodat chce).
2. Pokud obec dojde k tomu, že nemovitost se prodat nebrání, a zveřejní záměr, musí se daný iniciátor opět přihlásit a projev zájmu obci adresovat. Obci nic nebrání mu tuto okolnost připomenout
3. Obec by měla ve vlastním zájmu „hlídat“, zda projev zájmu podává oprávněná osoba
4. Za právnickou osobu statutární zástupce
5. Za manžele buď oba společně v rámci SJM (společné jmění manželů), nebo jeden z nich; pak by měl prokázat notářské zúžení SJM (to ostatně souvisí i s případným adresným záměrem – je-li v něm uveden pouze pan Josef Novák, a pak je smlouva na oba manžele, mohlo by dojít k účelovému zpochybnění tohoto právního jednání obce)
6. Zájem by měl být určitý – co chce dotyčný koupit, za kolik, mohlo by tam být i prohlášení o tom, že přijímá všechny zveřejněné podmínky; ideální formou se jeví tiskopis, který bude zájemce vyplňovat – pak tam bude vše, co obec žádá + rubrika, kdyby chtěl zájemce ještě něco doplnit

• Schvalovací usnesení

Pro schválení platí to stejné, co pro každé právní jednání. Musí být dostatečně určité a srozumitelné, aby obsahovalo vše podstatné, co pak bude zakotveno ve smlouvě. Kdyby tomu tak nebylo, mohla by druhá strana následně namítat, že danou podmínku ve smlouvě neschválilo zastupitelstvo jako k tomu oprávněný orgán obce, a daná podmínka je proto absolutně neplatná. Ideální je, když zastupitelstvo schvaluje celý obsah smlouvy. Není to však podmínkou – tedy na usnesení v případě, že smlouva není připravena jako celý text, musíme být velmi obezřetní. 

• Smlouva

Smlouva musí obsahovat vše, co říká občanský zákoník, a k tomu musí obsahově korespondovat jak se zveřejněným záměrem (resp. nesmí s ním být v rozporu), tak s rozhodnutím zastupitelstva, a také s projevem zájmu (viz zmíněné SJM).    

Musíme mít na paměti, že podejem to nemusí končit     

Obce a města často prodávají nemovitosti za poměrně vstřícné ceny. Když opomineme nutnost vypořádat se s ustanovením § 39, a odůvodňovat pod sankcí absolutní neplatnosti odchylku od ceny v místě a čase obvyklé, je tu ještě další problém, který lze nazvat – můžeme kupujícím věřit? Nebo musíme myslet dál než po podpis kupní smlouvy? Měli bychom skutečně myslet na to, že nás mohou zklamat i vlastní občané, a uvést nás do prekérní situace hraničící s možností trestního stíhání za porušování povinnosti při správě cizího majetku.  

Modelový případ

Radnici navštíví podnikatel s tím, že má zájem o zajímavý dům v jedné městské ulici, a to na provozovnu výroby kabelek a jiného koženého zboží. A že chce zřídit pracovní místa, zaměstnat i osoby postižené a důchodce, a že by tedy uvítal, kdyby mu radnice prodala nemovitost za rozumnou, tedy spíše nízkou, cenu, protože se v podstatě jedná o bohulibý záměr, protože zaměstnávat osoby se zdravotním postižením je náročné a tak dále a tak dále. Promítal zastupitelům obrázky dílen, šicích strojů, výrobků, které hodlá v provozovnách šít. Zastupitelé byli nadšeni, odsouhlasili záměr prodat dům namísto za tři miliony za kupní cenu milion a půl, odchylku odůvodnili vznikem nových pracovních míst, a objekt převedli do vlastnictví podnikatele. VÝSLEDEK? Za půl roku byla v objektu diskotéka s klasickým večerním programem, bary, restaurace a striptýz… Žádná klasický noční podnik. V tu chvíli se zastupitelé „probudili“, a začali se ptát – kde jsme udělali chybu? A můžeme to napravit? V daném případě odůvodnili snížení ceny vznikem nových pracovních míst. Ta v nočním podniku vznikla. Materiály, které byly promítány, si pan podnikatel odnesl, a město se ocitlo v důkazní nouzi. Ve smlouvě nic z toho, co padalo ústně, nebylo zakotveno.

Co tedy mohli udělat? Nic – maximálně se pustit do náročného soudního sporu s nejistým výsledkem, a to za situace nákladné rekonstrukce, kterou podnikatel provedl, a kterou by mu museli uhradit.

V ČEM UDĚLALI ZASTUPITELÉ CHYBU? Plnění slibů si nijak nepojistili.

Zastupitelé si neuvědomili, že pokud na někoho převedou vlastnické právo, nemohou jen tak novému vlastníku diktovat, jak má se svým vlastnictvím nakládat. Jak je jednou nemovitost jeho, může se s ní dělat v mezích zákona, co chce, protože vlastnictví je chráněno dokonce Ústavou.

Proto je velmi důležité právní ošetření takové situace – aby mohla obec či město tzv. zařadit „zpátečku“, nebo dostat za nemovitost to, co jako obec nebo město dostat při následně výhradně komerčním využití měli. Není to snadné, ale jde to. Jen se na to musí myslet.

MOŽNÉ POJISTKY SLIBU

1. přísliby měly být městu předány písemně, protože mohly pak sloužit jako důkaz uvedení v omyl a možnosti od smlouvy platně odstoupit
2. přísliby měly být zahrnuty jak v usneseních zastupitelstva, tak ve smlouvě, s jasnou vázaností na cenu
3. ve smlouvě mělo být zakotveno předkupní právo v kombinaci s výhradou zpětné koupě
4. ve smlouvě měl být jako alternativa zakotven doplatek kupní ceny do ceny tržní, nebude-li sjednaný záměr naplněn
5. ve smlouvě mohla být sjednána i smluvní pokuta za nedodržení příslibu

Kdyby byl podnikatel takto vázán, nedovolil by si takové jednání, protože by ho porušení buď o nemovitost připravilo, nebo by to pro něj bylo velmi drahé. 

OBDOBNÉ RIZIKOVÉ PŘÍPADY

• Prodej bytových jednotek pod cenou
• Prodej bytových domů pod cenou
• Prodej stavebních parcel za nízkou cenu
• Příliš nízké nájemné
• Výpůjčky majetku obce či města

Zákon sice dnes umožňuje odůvodnit majetkoprávní úkon jiným důležitým zájmem obce, ale toto odůvodnění není vůbec jednoduché, protože se musí vždy vypořádat se složitou otázkou, kterou je hospodaření právě s cizím majetkem.

§38, odst.1: „Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Porušením povinností stanovených ve větě první a druhé není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn“.

Toto odůvodnění důležitého zájmu obce není ale vůbec snadné, a neuškodí rada zkušeného právníka. Nepostačuje například odůvodnění typu, že obec nechce na svých občanech vydělávat, že se to tak dělalo vždy apod. – např. pro prodej bytů pod cenou musí najít důvody důležité pro obec – např. nechce se už o bytový fond starat, chce dosáhnout 100%-tní úspěšnosti prodeje, tedy sama obec se „zbavuje“ své zátěže, nejenže dělá „radost lidem“ nízkou cenou. A pozor – opět by měla obec zabránit spekulacím následného okamžitého tržního prodeje dobrými právními pojistkami (předkupním právem, výhradou zpětné koupě, dorovnáním kupní ceny apod.). Obdobně by obec měla postupovat tehdy, kdy něco zdarma vypůjčuje, levně pronajímá, nájemné promíjí. Vždy vše řádně odůvodnit zájmem obce, nejen přímo těch lidí.

DOLOŽKA PODLE § 41

Zbaví nás mnoha starostí a je prevencí před podrobným zkoumáním soudem. Soudy totiž předpokládají (presumují) její správnost, což ovšem mohou jen tehdy, pokud na smlouvě doložka je. Pokud tam není, soudy musí ze zákona od 1.7.2016 zkoumat, zda všechny podmínky platnosti právního jednání obce byly splněny, což je vždy „nebezpečné“. 

§41

(1) Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.

(2) Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná.

(3) K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v §38 odst. 4 a §39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.

A co to je zkoumat z úřední povinnosti?

Soudy musí zkoumat platnost i bez návrhu, tedy z úřední povinnosti.

Nepomůže tedy ani to, když si případné neplatnosti nikdo „nevšimne“.

Soudy si neplatnosti všimnout z úřední povinnosti musí, a to v těchto zákonem o obcích citovaných oblastech:  

1. v odstavci 2 § 41 – NESCHVÁLENÍ PŘÍSLUŠNÝM ORGÁNEM
2. §38 odst. 4 – ZAKÁZANÁ PRÁVNÍ JEDNÁNÍ
3. §39 odst. 1 – ZDA PROBĚHLO SPRÁVNÉ ZVEŘEJNĚNÍ ZÁMĚRU
4. §39 odst. 2 – ZDA JE CENA V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÁ

Je proto vždy lepší, když všechny okolnosti jsou potvrzené příslušnou doložkou.

© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová

advokátka