2018 – MO – Nemovitosti a dispozice s nimi 2.

Dispozice s nemovitostmi – část II.

NA CO NESMÍ OBCE A MĚSTA ZAPOMÍNAT A ZAPOMÍNAJÍ

Dispozice s nemovitostmi byly v obcích a městech vždy náročnou právní disciplínou. A co víc, nároky na tyto dispozice s nemovitým majetkem se v průběhu let stupňovaly. Často se dokonce spojovaly s případnou odpovědností za škodu a s trestněprávní odpovědností za porušování povinnosti při správě cizího majetku (viz kauza města Postoloprty, popsaná v Moderní obci v minulém roce). Prodat dobře nemovitost se tak stalo téměř kaskadérským počinem. Platí sice, že není-li žalobce, není soudce, ale když se pak tzv. žalobce najde, mají zastupitelé někdy i na několik let „vystaráno“ – tedy pokud jde o starosti a těžké spaní. Neznamená to přitom, že by byli lehkovážní – jen se prostě ve složitých podmínkách převodů až tak neorientují. Když pak chtějí k tomu všemu ještě konat „dobré skutky“, a vycházet vstříc občanům, na potencionální problém je zaděláno.

Proto jsem se rozhodla shrnout tuto problematiku v následujícím textu, abychom si převody nemovitostí připomenuli tak trochu z jiného pohledu.

V minulém vydání jsme hovořili o schválení zveřejnění záměru, textu záměru, projevu zájmu, schvalovacím usnesení, a upozornili na to, že prodejem to nemusí vždy končit. 

Všudypřítomný strach rozhodovat

Nároky dnes někdy nejednoznačného zákona o obcích a bezdůvodná a absurdní kriminalizace rozhodování zastupitelů společně zapříčinily, že dnes mají orgány obce často přímo panický strach rozhodovat o prodeji nemovitostí, nebo se striktně, někdy i proti zdravému rozumu, opírají pouze o znalecké posudky, a odmítají vkládat do rozhodování vlastní vůli obce či města. Přitom obec dnes může rozhodnout opravdu dle svého názoru, jen to prostě musí umět, a musí zajistit dobré právní řešení. Nemusíme se tedy bát rozhodnout opravdu „dle svého“, ale musíme vždy zajistit:

• Odůvodnění tohoto jednání, tedy zejména „nehospodárnosti“
• Dobré právní ošetření, nejlépe za pomoci advokáta (jehož doporučení zbavuje zpravidla trestní odpovědnosti)
• Včas uplatnit sankce, když druhá smluvní strana nesplní požadované   

Důležitá ustanovení zákona o obcích, pokud jde o prodej nemovitostí, a důležité poznámky k nim

39

Odst.1: Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.

Přes notoricky známý text neuškodí připomenout si některé detaily právě k tomuto ustanovení zákona.

1. Zveřejnění záměru se často podceňuje. Přitom jeho obsah je podstatný jak pro projev zájmu, tak pro následující schválení a text smlouvy. Obsahu záměru bychom proto měli věnovat velkou pozornost.
2. Záměr se nezveřejňuje jen pro případné zájemce o koupi či pronájem. Může též vyvolat podněty občanů v tom smyslu, že s prodejem nesouhlasí. Je pak na zvážení orgánů obce, zda od prodeje z důvodu protestu občanů neustoupí.
3. Obsah usnesení o schválení záměru, zveřejněný záměr, projev zájmu, schválení prodeje/pronájmu a text smlouvy spolu nesmějí být v rozporu.
4. Zveřejněná nemovitost musí být dostatečně identifikovatelná (určitá).
5. To, že záměr byl zveřejněn, musíme nejen tvrdit, ale musíme umět také prokázat.
6. Přesto, že to zákon neukládá, není na škodu v rámci transparentnosti zveřejnit i záměr zakoupit nemovitost (pokud nejsou důvody to z důvodu taktiky vyjednávání nebo dražby tajit)
7. Judikatura připouští i adresné záměry (tedy zveřejnění, že obec chce prodat nemovitost konkrétní osobě); ze záměru však musí být patrno, že se o koupi mohou ucházet i jiní zájemci
8. Obec by ve vlastním zájmu měla u každého záměru uvést výhradu zrušení záměru bez odůvodnění.
9. V záměru by měla uvést poslední termín možnosti projevit zájem včetně hodiny; vyhne se nebezpečí nabídky doručené přímo na jednání zastupitelstva 

Odst.2: Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.

Opět několik podstatných poznámek.

1. Pokud zákon uvádí pojem „úplatný převod“, nemělo by nám uniknout, že jsme povinni odůvodnit i to, když na někoho převádíme nemovitost zadarmo. Jedná se totiž o absolutní odchylku od ceny v místě a čase obvyklé. Tento bezúplatný převod by měl být ve veřejném zájmu, ať už z jakýchkoli důvodů:
2. Podpora nějakého projektu (zdravotnictví, školství, sport apod.)
3. Nemovitost obec neúměrně zatěžuje (historická památka, na jejíž opravu nemá peníze, nákladný provoz a nulový zisk apod.), tedy „zbavit se jí“ je z dlouhodobého hlediska ekonomické
4. Podpora jiné veřejné stavby (dálnice apod.)

I při tomto druhu převodu (bezúplatně) by měla obec smluvně zajistit, že ten, komu je nemovitost darována, je povinen ji obci vrátit ve smluvně zakotvených případech (výhrada zpětné koupě po určitou dobu).

• Pojem „zpravidla“ znamená, že tak nemusí být vždy, ale pouze že jde o většinový přístup.  
• Pojem „cena v místě a čase obvyklá“ je nejvíce problematický – nejblíže má k ceně tržní, tedy lze obecně říci, že je to cena, za kterou je tato a obdobné nemovitosti v daném regionu v danou dobu prodejné; s tímto např. je v rozporu případ města Postoloprty, které se snažilo řadu let prodat nemovitost a když se to městu na základě jediná (!!!) nabídky konečně podařilo, jsou zastupitelé stíhání za to, že měli prodat za cenu vyšší (ovšem, jak, když byly po mnoha letech jediná nabídka, to již státní zástupce neříká).
• Už sama absence odůvodnění, i kdyby reálně a logicky existovalo, způsobuje absolutní neplatnost právního jednání obce. Pokud hovoříme o neplatnosti absolutní, pak tuto nelze zhojit. Proto je nutné, aby odůvodnění odchylky bylo uvedeno vždy; samozřejmě pokud možno v dobré a srozumitelné kvalitě. 

38, odst.2

Majetek obce musí být chráněn před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím.

Jedná se o preventivní povinnost obce, např. dobré pojištění a jiné preventivní kroky. Je otázkou, jak postupovat, když na to obec nemá dostatek finančních prostředků. Může to být pak například jedním z legitimních důvodů, proč chce některé nemovitosti obec prodat – aby získala prostředky na opravu těch ostatních. V případě, že by obec tyto úkoly neplnila, může dojít k trestnímu stíhání za porušení povinností při správně cizího majetku. Tedy i nečinností lze vyvolat trestněprávní odpovědnost, a nelze vyloučit, že by zastupitelům byla dána k úhradě škoda tím vzniklá. Péči o majetek je tety nutné věnovat opravdu značnou pozornost.   

§41

Odst. 1: Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.

Doložka dle tohoto ustanovení nemá tzv. konstitutivní účinky, tedy sám fakt, že na listině schází, nečiní tuto listinu neplatnou. Nicméně je lépe, když je touto doložkou listina opatřena. Pokud jde o nemovitosti, měla by doložka obsahovat údaje jako o zveřejnění záměru, tak o schválení dispozice s nemovitostí.

Klady doložky podle tohoto ustanovení zákona:

1. Zpětně si kontrolujeme, že jsme znění zákona splnili.  
2. Usnadnění ve zpětné orientaci přímo v textu smlouvy (listiny)
3. Předpoklad legality v případě posuzování soudem; v případě, že listina doložku obsahuje, soud neprovádí dokazování obsahu této doložky, pokud některá ze smluvních stran nenapadá její pravdivost. 

Odst.2: Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná.

Schválení znamená rozhodnutí učiněné hlasováním. Toto schválení nesmíme jen tvrdit, ale také prokázat, tedy mělo by být součástí zápisu z jednání daného orgánu. Pokud tam tento záznam zapomeneme uvést, vzniká vážný problém. Schvalovacím usnesením by proto měla být věnována obzvláště velká pozornost. Ještě horší situace je, když zastupitelé „zapomenou“ hlasovat, a jen si v hovoru potvrdí, že pro uzavření této smlouvy „tak nějak jsou“. V zápisu musí být uvedeno jasně slovo „schvaluje“, nebo „rozhoduje uzavřít tuto smlouvu“, apod. Tedy schválení musí být jasné, určité a srozumitelné, ale také musí být takto zapsané (zaznamenané).

Neschválení nelze zpětně zhojit, tedy dodatečně odhlasovat.    

Odst. 3: K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v §38 odst. 4 a §39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.

Z daného ustanovení je podstatné, že soud k neplatnostem přihlíží i bez návrhu. To znamená,že aniž některé ze stran sporu zpochybňuje platnost, soud se jí stejně věnuje. Může tak učinit dvěma způsoby:

1. Listina obsahuje doložku, strany nezpochybňují její správnost, a soud s ohledem na tvrzení v doložce předpokládá, že proces byl zákonný a vše proběhlo tak, jak zákon vyžaduje (záměr, schválení apod.)
2. Listina doložku neobsahuje, a soud se tedy musí věnovat dokazování, že vše, co zákon vyžaduje, bylo splněno. Dokazuje se to zápisy, důvodovými zprávami, záznamy jednání orgánu obce, výpověďmi zastupitelů apod. je tedy více než praktické, aby listiny obce doložky podle odst. 1 obsahovaly.

Jak zabránit spekulacím s obecním majetkem

Případ první – Levné byty

Město připravilo privatizaci bytových jednotek, a nabídlo je nájemcům k prodeji. Chtělo být vstřícné, a tak je s řádným odůvodněním prodalo za 60% ceny. Jaké pak bylo překvapení zastupitelů, když se objevovaly inzeráty prodejů za plnou cenu, a následně dorazili policisté s trestním oznámením na zastupitele, že prodali majetek pod cenu, a další osoby se nyní na tom obohacují. Složitě se jim to vysvětlovalo. Přitom si mohli svůj klid pojistit dobrým právním ošetřením.

Případ druhý – Stavební pozemek za hubičku  

Obec připravila hezkou stavební lokalitu pro 17 rodinných domků. A protože chtěla podpořit mladé páry v obci, dala cenu velmi rozumnou – namísto tržní 700,- Kč za m2 prodávala parcely za 200,- Kč za m2. Jaké bylo opět překvapení zastupitelů, když se 4 mladé páry dohodly, a prodaly své pozemky obratem za 900,- Kč za m2 stavební firmě, která si stavbou čtyř domků udělala svůj byznys. Mladí vydělali každý ihned 700.000,- Kč, a zastupitelé opět čelili trestnímu oznámení s vyčíslenou škodou 2.800.000,- Kč. Šlo tomu předejít – dobrou smlouvou.  

Případ třetí – Prodej za všechny peníze

Město prodávalo dům v centru města, a nepřevedlo jej ihned do vlastnictví. Uzavřelo smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že dům převede do 30 dnů ode dne kolaudace opravy objektu, jinak se smlouva ruší; protože o opravu šlo zastupitelům nejvíce. Dům hyzdil náměstí, a město na opravu nemělo peníze. Zájemce souhlasil, a investoval do domu x milionů korun. Dům však záměrně nezkolaudoval, smlouva se zrušila, a město muselo platit oněch x milionů za rekonstrukci z důvodu bezdůvodného obohacení. Šlo tomu předejít? Jistě – namísto smlouva se ruší mělo být „město může (tedy nemusí) od smlouvy odstoupit“.

CO MAJÍ TYTO PŘÍPADY SPOLEČNÉ?

Snahu zastupitelů dělat dobré skutky, aniž myslí na bezpečnost své obce či města. U žádné z těchto smluv také nebyl právník – chystali ji v dobrém úmyslu úředníci obce či města s tím, že na převodu dané nemovitosti nelze tzv. nic pokazit. A všechny případy ukazují, že je sice správné konat dobré skutky, ale že je nutno myslet i na to, že na druhé straně nemusí být seriózní partneři. Zákon nám přitom dává řadu institutů, které můžeme využít, a pak jde hlavně o právnickou zkušenost, jak to vše skloubit tak, aby druhý partner nemohl naší velkorysosti zneužít. Což se v praxi často děje.    

Bezpečnostní instituty a smluvní volnost

Klidný spánek nám může zajistit hned několik smluvních pojistek. Jsou to zejména tyto:

• Předkupní právo (občas přeceňované)
• Výhrada zpětné koupě (zatím málo využívané)
• Dispozice s cenou (málo využívaná, ale velmi účinná metoda)
• Odstoupení od smlouvy (ve vhodném případě)
• Smluvní pokuta (účinná „zbraň“ s úskalími)

Často je dobré více institutů zkombinovat, a nechat si smluvní volnost, který z těchto institutů nakonec skutečně použijeme, a také si nechat možnost nevyužít žádný z nich – například s ohledem na dobré mravy. To vše už by mělo být v záměru, následně ve schválení, a samozřejmě ve smlouvě. Protože to není jednoduché, u složitějších případů se jistě vyplatí využít právníka. Náklady na něj se vyplatí více, než pak čelit nařčení z vážných chyb, o trestních oznámeních nemluvě.

• PŘEDKUPNÍ PRÁVO

Předkupní právo je hojně využíváno, ale až v praxi zjišťujeme, že obce vlastně předkupnímu právu nerozumí, respektive očekávají od něho to, co často nemůže splnit.

Základní podstatu najdeme v občanském zákoníku:

§2140, odst.1 občanský zákoník

„Ujedná-li si předkupník (= OBEC) k věci předkupní právo, vzniká dlužníku (NOVÝ VLASTNÍK) povinnost nabídnout věc předkupníkovi (=OBCI) ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).“

Obce se bohužel často domnívají, že sjednáním předkupního práva mají vše pojištěno. Není to tak. Má to totiž jedno úskalí – nelze dojednat, že nový vlastník je povinen prodat nemovitost za cenu, za jakou ji koupil. (Je sporné, zda by podobné ujednání soud akceptoval, když zákon říká něco zcela jiného – takový judikát zatím není. Nelze vyloučit, že by soud vyslovil možnost sjednání takové ceny, ale v tuto dobu to není třeba riskovat). Tedy v případě, jaký je popsán v příběhu druhém, by obec měla předkupní právo, ale za cenu, jakou nabídla vlastníkům stavební firma. Upravuje to i občanský zákoník.

§2147, odst.2 občanský zákoník

„Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.“

To znamená, že obec musí zaplatit to, co nabízí prodávajícímu jiný zájemce. Proto předkupní právo samo o sobě nemůže nikdy zajistit, že levně prodané pozemky získá obec stejně levně zpátky. Na to je třeba jiného smluvního ujednání (viz dále).

Naopak je ale předkupní právo dobré v těch případech, chce-li si obec pojistit budoucí koupi něčeho, co zatím jeho vlastník nechce prodat, ale kdyby se takto rozhodl, aby byla obec první na řadě (například cestu, veřejné prostranství apod.)

Předkupní právo je tedy dobré tam, kde chceme být v každém případě jako první na řadě v případné koupi, ale POZOR na to, že jsme omezeni v tom, jakou si budeme „diktovat“ cenu, a nelze tuto cenu zaručit ve smluvním ujednání. Soudy na to mohou mít různé názory.

Pokud již předkupní právo zřizujeme, udělejme to formou věcného práva, které skýtá více možností:

§2144, odst. 1 občanského zákoníku

„Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.“

Jinými slovy můžeme chtít po tom, kdo koupil namísto nás, protože předkupní právo nebylo splněno, aby nám věc převedl. Jsou situace, kdy to může být obci prospěšné. Tedy předkupní právo zřizujme jako právo věcné, nikoli jen smluvní.

Pokud jde o možnost koupit zpět za stejnou cenu, to zajišťuje dnes nový institut, a to je výhrada zpětné koupě (viz dále)

• VÝHRADA ZPĚTNÉ KOUPĚ

Pro možnost dostat se zpět k prodané věci, tedy i nemovité věci, za stejnou cenu, je zde institut zavedený novým občanským zákoníkem od 1. ledna 2014, a to výhrada zpětné koupě. Zákon jej upravuje poměrně srozumitelně – to že chceme věc zpět, si rozhodujeme my, a cena, kterou vracíme, je cena původní. Nejsme vázáni ničím jiným.  

§2135, odst.1, občanský zákoník

„Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu; tím jsou vyrovnány i užitky z peněz a plody z věci snad vytěžené.“

Zákon myslí i na případné výrazné zhodnocení nebo náklad pro její zachování, nebo naopak na škody, a to tak, že „Vynaložil-li kupující na věc náklad k jejímu zlepšení, anebo mimořádný náklad pro její zachování, náleží mu stejná náhrada jako poctivému držiteli; pokud se ale vrácení věci zmaří nebo zhorší její hodnota z důvodů, za které kupující odpovídá, nahradí prodávajícímu škodu“ (§2136)

Zákon uvádí i lhůty, nejsou-li sjednány – u movité věci 3 roky, u nemovité platí právo 10 let.

Obdobně jako u předkupního práva je důležité, aby bylo právo zpětné koupě zapsáno jako věcné právo.

§2138, občanský zákoník

„Byla-li výhrada zpětné koupě ujednána k věci zapsané do veřejného seznamu jako právo věcné, lze věc zatížit jen se souhlasem toho, pro koho je právo zpětné koupě ve veřejném seznamu zapsáno.“

Znamená to, že například poskytnout nemovitost bance jako zástavu musí odsouhlasit obec, apod.

• DISPOZICE S CENOU

Dobré mravy a důvěra v podání ruky je hezká věc, ale na některé smluvní partnery platí více finanční „sankce“. Typické to bývá u závazku, že kupující například do pěti let zkolaudují na stavebním pozemku nemovitost. A CO KDYŽ NE?

Pokud budeme mít ve smlouvě jednoduché ustanovení, že se kupující zavazují do pěti let od podpisu smlouvy zkolaudovat na zakoupeném pozemku rodinný dům, tzv. bez dalšího, dostáváme se nepříliš dobrého právního postavení.

(A to nehovoříme o tom, že zde mohou hrát úlohu například i dotace, o které obec může přijít, pokud lokalita nebude do určité doby zastavěna) apod. Hovoříme samozřejmě o situaci, kdy závazek kupující nesplní. Pokud splní, problém nenastává.  

Ve smlouvě bychom měli myslet na všechny právní situace, které mohou nastat, a dobrý právník by si s nimi měl poradit.

1. Kupující závazek v daném termínu nesplní, a na pozemku se nic neděje. Obec by jej nejraději chtěla zpět, a nabídla někomu, kdo stavět skutečně chce. Pro tento účel může mít ve smlouvě výhradu zpětné koupě – viz výše.
2. Kupující závazek v daném termínu nesplní, na pozemku je však rozestavěný dům, který ale nepokračuje (manželé se například rozvádějí, dostanou do nedobré ekonomické situace apod.). Obec by pozemek chtěla, ale ne s částí nemovitosti, která bude situaci komplikovat, protože jí neříká „pane“, a bylo by na dlouhé roky dohodnout nějaké podmínky. Zde je možnost, že obec jako další podmínku do smlouvy zakotví, že v případě nesplnění termínu kolaudace se zvyšuje cena pozemku na cenu jinak tržní, tedy například namísto 400,- Kč za m2 kupující doplatí dalších 500,- Kč na celkovou cenu 900,- Kč za m2. Ať dobrovolně, nebo nedobrovolně, se tak obci dostane tržní ceny, a nemůže být nařčena, že byla nehospodárná (rozestavěný dům se tím samozřejmě neřeší, je to věc vlastníků). To motivuje stavebníky k dokončení včas.

Je dobré myslet na výjimky, které by byly dodatečně těžko sjednatelné (v rámci rovnosti podmínek všech), a do smluv a všech podkladů uvádět, že obec může, ale nemusí zajišťovacích institutů využít, nebo od nich může dokonce ustoupit, z důvodu zejména dobrých mravů, nebo individuální nepředvídatelné situace. Takových situací mohou být stovky – rodina se zpozdí s kolaudací o pár dnů, je pak v rozporu s dobrými mravy chtít tu vyšší kupní cenu, nebo se stane v rodině tragická událost (úmrtí jednoho z partnerů), nebo důvody může mít obec – nechce pozemek zpět, protože už s tím nechce mít starost, tedy nevyužije výhrady zpětné koupě. VŽDY by však už v počátečních materiálech a smlouvách měla využívat věty „může“, ne musí, a připouštět výjimky v „odůvodněných případech“. Tedy myslet po celou dobu uzavírání smluvních vztahů na svou smluvní volnost a svobodu, a to smluvní volnost a svobodu předvídatelnou. 

To vše za jasného pravidla – vždy musí být jednání obce či města pochopitelné, v mezích „selského rozumu“, musí se v obdobných situacích chovat shodně či obdobně, nikoli protekčně (někomu vyhovíme, jinému ne) apod.  

• ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY  

Odstoupení od smlouvy tu bylo, je a bude. Obecně lze odstoupit od každé smlouvy, a právní úpravu obsahuje občanský zákoník v ustanoveních § 2001 a následující, protože to samozřejmě nelze jen tak, bezdůvodně, a někdy se o platnosti či neplatnosti odstoupení vedou letité soudní spory. Proto třeba pro dispozice s nemovitostmi je dobré využít výše uvedených institutů, které neposkytují sporným stranám tolik prostoru pro následné zpochybňování.

Kdy lze tedy od smlouvy odstoupit? Od smlouvy lze odstoupit,

1. ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Tedy jsou pouze dvě tyto možnosti – smluvní strany si sjednají, za jakých podmínek lze od smlouvy odstoupit (jedním z těch důvodu je například i nezkolaudování nemovitosti na stavební parcele do pěti let), nebo
2. musí být naplněna podmínka zákona. A ta je následující – jedna smluvní strana poruší smlouvu podstatným způsobem.

A o tom, co je to porušení podstatným způsobem, se mohou vést právě ty polemiky, není-li to přímo uvedeno ve smlouvě. 

Zákon specifikuje podstatné porušení takto –  podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

Nebylo by patrně sporu o tom, že pokud stavebníci nezkolaudují do pěti let, jak se ve smlouvě zavázali, jde o podstatné porušení smlouvy, protože se jedná o tak významnou podmínku, že byla zakotvena ve smlouvě. Pak by se mohl vést soudní spor o to, pokud by ke kolaudaci došlo o 14 dnů, zda je to právě to „podstatné“ či nikoli. 

CO ODSTOUPENÍ ZNAMENÁ Z PRÁVNÍHO HLEDISKA?

Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku, tedy vzniká situace, jako by nikdy uzavřen nebyl. Zní to jednoduše, ale právě proto, že v mezidobí již mohlo dojít k nějakým plněním apod., není to vždy tak jednoduché. Obecně lze říci, že si strany musí vrátit vzájemná plnění, nebo vydat bezdůvodné obohacení, apod. To je ale nutné řešit případ od případu, a těžko to omezovat. 

POZOR NA PROMLČENÍ PRÁVA ODSTOUPIT – judikatura

Nejvyšší soud ČR, rozsudek č.j. 30 Cdo 2047/2006 ze dne 16.1.2007:

 „Právo odstoupit od smlouvy je právem majetkovým, které se promlčuje v tříleté promlčecí době. Namítne-li dlužník důvodně promlčení tohoto práva věřitele, účinky odstoupení od smlouvy vůči němu nenastanou.“

Lhůta se počítá ode dne, kdy odstoupení mohlo nastat poprvé.

• SMLUVNÍ POKUTA

Smluvní pokuta je již prověřený institut, který se už i obce a města naučily využívat, tedy připomeňme to základní. Především ustanovení, kde je v občanském zákoníku najdeme, jsou § §2048 a následující. Právní úprava je strohá, ale jasná.

Smluvní pokuta je jednoduše sankce – obec či město mohou požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda jim porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Pokuta musí být ujednána v nějaké výši, nebo musí být ujednáno, jak se tato výše určí – například, v případě stavebních lokalit, kolik bude činit za každý den prodlení s kolaudací. 

Zaplacením smluvní pokuty nezaniká povinnost, která jí byla zajištěna – tedy stále například platí, že stavebník musí zkolaudovat. Pokud je ale ujednána smluvní pokuta, není už nárok na náhradu škody. Na to je potřeba myslet.

JSME VE VÝŠI SMLUVNÍ POKUTY ZCELA SVOBODNI? NE. 

Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.

Nezapomínejme: Každá právní situace je specifická

Pokud v obci a městě připravujeme privatizaci bytového fondu, nebo stavební lokalitu, na které nám záleží, nebo kdykoli chceme „konat dobro“, a svým občanům prodávat cokoli pod cenou, je sice „levné“ opsat obyčejné smlouvy, ale rozhodně to nelze doporučit. Hlavně kvůli budoucnosti. Vyplatí se investovat do komplexního právního ošetření, i když to bude něco stát, a to z mnoha důvodů. Advokáta napadne i to, co vás nikoli (například i to, že občané mohou spekulovat, zatímco ji vy jim důvěřujete), napadnou ho souvislosti „a co když“, napadne ho chránit obec či město – představitelé obcí často v zájmu „konat dobro“ ohrozí sami sebe nařčením s nehospodárným nakládáním s majetkem, a všimne si toho, co vy třeba ne – například že je nutno myslet i na sousedy stavební lokality, dodavatelské firmy apod. PRAKTICKÝ DOPAD – mírně s úsměvem, postupujete-li podle metodiky advokáta, vždy na něj můžete každý následný problém „svést“, ať se vás bude ptát kdokoli (opozice, MV ČR, Policie). Protože jedná-li starosta (radní, zastupitelé) dle pokynů odborníka, nikdo mu nemůže nic klást za vinu. Otázky odpovědnosti přitom nejsou legrace. Končíme toto vydání proto ne právě příjemným, ale varujícím judikátem.      

Z JUDIKATURY:

Do usnesení Nejvyššího soudu č. j. 5 Tdo 827/2012-21 ze dne 9. 12. 2012 se říkalo, že kolektivní odpovědnost v České republice neplatí, a jestliže o něčem rozhodne kolektivní orgán většinou, tak nemůže být trestně odpovědný zastupitel, který takovým způsobem hlasoval. V prosinci 2012 Nejvyšší soud rozhodl, že všichni členové zastupitelstva, kteří hlasovali pro dané usnesení, a každý z nich měl stejný hlas, mohou být trestně stíháni a může být individuálně posuzována jejich trestní odpovědnost, neboť každý svým dílem jako spolupachatel přispěl k tomu, že zastupitelstvo schválilo určité rozhodnutí (zde konkrétně to bylo rozhodnutí o prodeji pozemku), které bylo podle orgánů policie pro obec nevýhodné.

Co z toho všeho vyplývá? Složité věci neřešme amatérsky. A dispozice s některými nemovitostmi je opravdu náročná. Tím, že ji podceníme, ohrožujeme jen sami sebe.

© Mgr. Jana Zwyrtek Hamplová

advokátka